Wohnungspaket: Die Zahlen die Sie kennen sollten
Zwei Wohnungen, ein Kaufpreis — und eine Reihe von Zahlen, die den Unterschied machen. Steuervorteile, Sperrfristen und Rechenmodelle zum Wohnungspaket.
Wohnungspaket in einer WEG-Einheit: Die Zahlen die Sie kennen sollten
Wer ein Wohnungspaket erwirbt — zwei vollwertige Wohnungen in einer Sondereigentumseinheit — trifft eine Entscheidung, die sich in konkreten Zahlen niederschlägt: Kaufpreis, Sperrfristen, Steuersätze, Abschreibungsbeträge. Diese Übersicht stellt die relevanten Kennzahlen zusammen, benennt die Rechtsgrundlagen und ordnet die Zusammenhänge ein.
Definition und Entstehung
Ein Wohnungspaket im hier verwendeten Sinne: Eine Sondereigentumseinheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 8 WEG), die tatsächlich zwei eigenständig nutzbare Wohnungen enthält. Typische Konstellation: Obergeschoss (Wohnung A) plus nachträglich mit Baugenehmigung ausgebautes Dachgeschoss (Wohnung B). Ein Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil.
Rechtsgrundlagen im Überblick
| Rechtsgebiet | Norm | Kerninhalt | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Wohnungseigentum | § 3 Abs. 3 WEG | Abgeschlossenheit als Voraussetzung für Sondereigentum | gesetze-im-internet.de |
| Wohnungseigentum | § 8 WEG | Teilung durch den Eigentümer | gesetze-im-internet.de |
| Wohnungseigentum | § 13 Abs. 1 WEG | Eigentümer kann mit Sondereigentum nach Belieben verfahren | gesetze-im-internet.de |
| Mietrecht | § 535 BGB | Mietvertrag — Grundlage der Vermietung | gesetze-im-internet.de |
| Mietrecht | § 577 BGB | Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung | gesetze-im-internet.de |
| Mietrecht | § 577a Abs. 1 BGB | Kündigungssperrfrist: 3 Jahre (Bund) | gesetze-im-internet.de |
| Mietrecht | § 577a Abs. 2 BGB | Verlängerte Sperrfrist: bis 10 Jahre (Landesverordnung) | gesetze-im-internet.de |
| Bauordnung | Art. 45 Abs. 1 BayBO | Raumhöhe DG: 2,20 m über >50 % der Grundfläche | gesetze-bayern.de |
| Bauordnung | Art. 46 BayBO | Wohnungsausstattung: Küche, Bad, Rauchwarnmelder | gesetze-bayern.de |
| Steuerrecht | § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG | Spekulationsfrist: 10 Jahre | gesetze-im-internet.de |
| Steuerrecht | § 15 EStG | Gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) | gesetze-im-internet.de |
| Steuerrecht | § 7 Abs. 4 EStG | Absetzung für Abnutzung bei Vermietung | gesetze-im-internet.de |
| Baugesetzbuch | § 250 BauGB | Umwandlungsgenehmigung (Ausnahme: max. 5 Wohnungen) | gesetze-im-internet.de |
| Landesverordnung | MiSchuV Bayern | Angespannte Wohnungsmärkte, 10 Jahre Sperrfrist | BayMBl. 2025 Nr. 558 |
Reihenfolge: Aufteilung vor Vermietung — der Zahlenvergleich
| Szenario | Kündigungssperrfrist | Vorkaufsrecht Mieter | Genehmigung nach § 250 BauGB | Zusatzkosten |
|---|---|---|---|---|
| A: Erst aufteilen, dann vermieten | Keine | Keines | Nicht erforderlich (max. 5 Wohnungen) | Abgeschlossenheitsbescheinigung + Notar + Grundbuch |
| B: Erst vermieten, dann aufteilen | 3 Jahre (Bund) / 10 Jahre (Bayern) | Ja (§ 577 BGB, zwingendes Recht) | Prüfung erforderlich | Wie A, plus ggf. Entschädigung bei Sperrfrist |
Rechtsgrundlage Sperrfrist Bayern: § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558), seit 01.01.2026, läuft bis Ende 2029.
Eingestufte Gemeinden in Mittelfranken (Auswahl): Erlangen, Nürnberg, Fürth, Schwabach, Herzogenaurach, Eckental, Baiersdorf, Bubenreuth, Buckenhof, Uttenreuth.
Drei-Objekt-Grenze: Wann ein Objekt und wann drei
| Konstellation | Anzahl Objekte (steuerlich) | Drei-Objekt-Grenze relevant? |
|---|---|---|
| Wohnungspaket als eine WEG-Einheit | 1 Objekt | Nur wenn zusammen mit anderen Veräußerungen 3+ erreicht |
| Nach Aufteilung: OG-Wohnung einzeln verkauft | 1 Objekt (der Verkauf) | Zusammen mit anderen Verkäufen prüfen |
| Nach Aufteilung: OG + DG einzeln verkauft | 2 Objekte (je ein Verkauf) | Zusammen mit anderen Verkäufen prüfen |
| 3 Wohnungspakete gekauft, aufgeteilt, 6 Wohnungen verkauft | 6 Objekte | Gewerblicher Grundstückshandel (§ 15 EStG) |
Rechtsgrundlage: Bundesfinanzhof, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, Aktenzeichen GrS 1/98 (BFHE 197, 240; BStBl II 2002, 291): Die Drei-Objekt-Grenze gilt als Indiz für gewerblichen Grundstückshandel bei 3 oder mehr Veräußerungen innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung.
Spekulationsfrist: Verkauf innerhalb und außerhalb von 10 Jahren
| Verkaufszeitpunkt | Steuerpflicht auf Veräußerungsgewinn | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Innerhalb von 10 Jahren, keine Eigennutzung | Steuerpflichtig (Einkommensteuer auf Gewinn) | § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Innerhalb von 10 Jahren, Eigennutzung im Veräußerungsjahr + 2 Vorjahre | Steuerfrei | § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG |
| Nach Ablauf von 10 Jahren | Steuerfrei | § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Umkehrschluss) |
Für Wohnungspakete: Die Spekulationsfrist läuft ab dem Datum der Anschaffung (Eigentumsübergang im Grundbuch). Wer das Paket zehn Jahre hält und dann aufteilt und verkauft, realisiert den Gewinn steuerfrei — sofern die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten wird.
Absetzung für Abnutzung bei Teilvermietung
Bei Teilvermietung (eine Wohnung selbst genutzt, die andere vermietet) können die auf den vermieteten Teil entfallenden Anschaffungskosten steuerlich abgeschrieben werden:
| Gebäude-Typ | AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 EStG) | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt | 3 % | 33 Jahre |
| Gebäude vor dem 01.01.2023 fertiggestellt | 2 % | 50 Jahre |
Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Eigennutzung und Vermietung erfolgt nach dem Flächenverhältnis. Für die konkrete Berechnung im Einzelfall ist ein Steuerberater hinzuzuziehen.
Raumhöhe im Dachgeschoss — Bayern vs. andere Bundesländer
| Bundesland | Mindesthöhe DG | Anteil der Grundfläche | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Bayern | 2,20 m | > Hälfte (>50 %) | Art. 45 Abs. 1 BayBO |
| Nordrhein-Westfalen | 2,20 m | > 2/3 (>66,7 %) | § 39 Abs. 1 BauO NRW |
| Hessen | 2,20 m | > 2/3 (>66,7 %) | § 42 Abs. 1 HBO |
Bereiche unter 1,50 m werden in allen genannten Bundesländern nicht zur Grundfläche gerechnet.
Die in Bayern häufig zitierte "Zwei-Drittel-Regel" ist ein Irrtum — sie gilt in Bayern nicht. Die Baugenehmigung bestätigt die Einhaltung aller Anforderungen.
Aufteilung beim Kauf: Ablauf und Beteiligte
| Schritt | Zuständig | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 1. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen | Bauaufsichtsbehörde | § 3 Abs. 3 WEG, § 5 AVA |
| 2. Teilungserklärung ändern | Notar | § 8 WEG |
| 3. Kaufvertrag beurkunden | Notar | BGB |
| 4. Grundbucheintragung | Grundbuchamt | GBO |
| 5. Steuerliche Zuordnung klären | Steuerberater | § 7, § 21, § 23 EStG |
Praxis-Tipp: Schritte 2 und 3 können in einem Notartermin zusammengefasst werden. Das spart Kosten und Zeit.
Zustimmung der Miteigentümer: Nach Bundesgerichtshof (Beschluss vom 04.12.2014, Aktenzeichen V ZB 7/13) ist die Unterteilung grundsätzlich ohne Zustimmung möglich, sofern die Gemeinschaftsordnung dem nicht entgegensteht. Im Einzelfall prüfen lassen.
Checkliste: Zahlen prüfen vor dem Erwerb
- [ ] Kaufpreis vs. Summe der Einzelwerte (Wertsteigerungspotenzial beziffern)
- [ ] Baugenehmigung für Dachgeschosswohnung vorhanden?
- [ ] Raumhöhe: Baugenehmigung bestätigt Einhaltung Art. 45 BayBO?
- [ ] Eigenständige Ausstattung: Küche, Bad, Zugang (Art. 46 BayBO)?
- [ ] Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft? (MiSchuV Bayern prüfen)
- [ ] Gebäude mit nicht mehr als 5 Wohnungen? (Ausnahme § 250 BauGB)
- [ ] Aufteilung beim Kauf kalkuliert? (Notar + Grundbuch + Abgeschlossenheitsbescheinigung)
- [ ] Spekulationsfrist: Anschaffungsdatum + 10 Jahre notieren
- [ ] Drei-Objekt-Grenze: Gesamtzahl der Veräußerungen in den letzten 5 Jahren prüfen
- [ ] AfA-Potenzial bei Teilvermietung mit Steuerberater besprechen
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