Zwei Wohnungen, ein sicheres Fundament: Warum ein Wohnungspaket langfristig trägt

Es gibt Immobilienentscheidungen, die man nicht aus dem Bauch heraus trifft. Die man durchdenkt, bespricht und dann mit einem guten Gefühl umsetzt — weil der Plan stimmt und die Absicherung steht. Der Erwerb eines Wohnungspakets in einer WEG-Einheit gehört dazu. Zwei vollwertige Wohnungen auf einem Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil, ein Kaufpreis — und ein Fundament, das über Jahrzehnte trägt.

Was ein Wohnungspaket ist und wie es entsteht

In vielen älteren Zweifamilienhäusern findet sich eine Konstellation, die auf den ersten Blick überrascht: Das Obergeschoss und das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss bilden zusammen eine einzige Sondereigentumseinheit im Grundbuch. Zwei eigenständige Wohnungen — mit jeweils eigener Küche, eigenem Bad, eigenem Zugang — aber ein Grundbuchblatt.

Das entsteht, wenn bei der ursprünglichen Aufteilung des Hauses das Dachgeschoss noch nicht bewohnt wurde. Es wurde der darunterliegenden Wohnung zugeordnet. Jahre später wurde es mit Baugenehmigung ausgebaut. Die Teilungserklärung blieb unverändert. Ergebnis: Zwei vollwertige Wohnungen in einer Einheit.

Sicherheit durch Vielseitigkeit

Was dieses Modell für Familien besonders wertvoll macht, ist die Vielseitigkeit — und die Sicherheit, die daraus entsteht:

Heute: Eine Wohnung selbst bewohnen, die andere vermieten. Die Mieteinnahmen tragen zur Finanzierung bei und entlasten das Familienbudget. Die Vermietung ist mietrechtlich zulässig (§ 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, § 535 Bürgerliches Gesetzbuch) — unabhängig davon, ob das Grundbuch eine oder zwei Einheiten ausweist.

Morgen: Wenn die Kinder erwachsen werden, kann die zweite Wohnung zur ersten eigenen Bleibe werden — ohne Umzug, ohne Maklerprovision, ohne Vertrauensvorschuss gegenüber Fremden.

Übermorgen: Im Alter eine Wohnung bewohnen, die andere dauerhaft vermieten. Die Mieteinnahmen als verlässliche Einnahmequelle für die Rente — solide, kalkulierbar und inflationsgeschützt.

Die bewährte Reihenfolge: Erst aufteilen, dann vermieten

Wer langfristig plant, sollte eine Reihenfolge kennen, die den gesamten Plan absichert:

Erst aufteilen, dann vermieten. Wer die Einheit in zwei eigenständige WEG-Einheiten trennt, bevor ein Mieter einzieht, behält die volle Handlungsfreiheit. Keine Kündigungssperrfrist, kein Vorkaufsrecht des Mieters, keine ungewollten Einschränkungen.

Warum das wichtig ist: In Bayern gilt in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach § 577a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung 2026 (BayMBl. 2025 Nr. 558). In der Metropolregion Nürnberg sind unter anderem Erlangen, Nürnberg, Fürth und Schwabach eingestuft. Dazu kommt ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Beides ist zwingendes Recht — nicht abdingbar (§ 577a Abs. 3 BGB).

Wer die Reihenfolge einhält, muss sich darüber keine Gedanken machen. Der beste Zeitpunkt für die Aufteilung: Gleich beim Kauf, in einem Notartermin mit dem Kaufvertrag zusammen. Das spart Kosten, spart Zeit und schafft von Anfang an klare Verhältnisse.

Was Sie zur Aufteilung wissen sollten

Die Aufteilung einer bestehenden WEG-Einheit in zwei eigenständige Einheiten erfordert:

1. Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde für jede neue Einheit (§ 3 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz)
2. Die Änderung der Teilungserklärung beim Notar mit neuer Aufteilung der Miteigentumsanteile
3. Die Eintragung im Grundbuch — aus einem Blatt werden zwei
4. Die Zustimmung der übrigen Eigentümer — nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 04.12.2014, Aktenzeichen V ZB 7/13) grundsätzlich ohne Zustimmung möglich, sofern die Gemeinschaftsordnung dem nicht entgegensteht

Bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen ist keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 des Baugesetzbuchs erforderlich. Ein typisches Zweifamilienhaus mit Dachgeschoss fällt unter diese Ausnahme.

Die Raumhöhe im Dachgeschoss: Sicher auf der richtigen Seite

Eine Sorge, die verständlich ist, aber in Bayern unbegründet: Die Raumhöhe im Dachgeschoss. Die gelegentlich zitierte "Zwei-Drittel-Regel" gilt in Bayern nicht — sie stammt aus anderen Bundesländern.

In Bayern verlangt Art. 45 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung im Dachgeschoss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern über mehr als der Hälfte der Grundfläche. Bereiche unter 1,50 Metern bleiben außen vor. Und wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde, hat die Bauaufsichtsbehörde genau das geprüft und bestätigt. Die Baugenehmigung ist der verlässlichste Nachweis.

Steuerlich vorausschauend: Ein Objekt, zehn Jahre, volle Flexibilität

Für Familien, die langfristig denken, bietet das Wohnungspaket einen steuerlichen Vorteil, der sich über die Jahre auszahlt:

Spekulationsfrist: Wer ein Grundstück länger als zehn Jahre hält, kann den Veräußerungsgewinn steuerfrei realisieren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz). Bei Eigennutzung kann der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei sein (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz).

Drei-Objekt-Grenze: Solange das Wohnungspaket als eine WEG-Einheit im Grundbuch steht, zählt es als ein einziges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, Aktenzeichen GrS 1/98). Das bedeutet: Auch wenn später aufgeteilt und einzeln verkauft wird, beginnt die Zählung erst mit der Aufteilung.

Teilvermietung: Wer eine Wohnung selbst nutzt und die andere vermietet, kann die anteiligen Anschaffungskosten des vermieteten Teils steuerlich abschreiben (§ 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz). Die Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater — aber der Grundmechanismus steht.

Ein Netzwerk, das Sie begleitet

Ein Wohnungspaket ist eine Entscheidung, die mehrere Fachleute berührt: Makler, Sachverständiger, Notar, Steuerberater. Gut, wenn diese Fachleute sich kennen und zusammenarbeiten — nicht als anonyme Dienstleister, sondern als Netzwerk, das füreinander einsteht.

Wir begleiten Sie — persönlich und verlässlich

Beim Wohnungspaket steckt die Sicherheit in der Vorbereitung. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre Situation zu verstehen, die richtigen Fragen zu stellen und die passenden Fachleute zusammenzubringen. Für die Aufteilung beim Kauf stimmen wir uns mit Ihrem Notar ab. Für die steuerlichen Fragen arbeiten wir mit erfahrenen Steuerberatern in der Region zusammen.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994 mit verlässlichen Fachleuten in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.