Wohnungspaket kaufen: Zwei Wohnungen, ein Deal, Top-Rendite

Ein Kaufpreis. Zwei Wohnungen. Drei Hebel für Ihren Vermögensaufbau.

In älteren Zweifamilienhäusern steckt ein Deal, den viele übersehen: Eine Sondereigentumseinheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz enthält faktisch zwei vollwertige Wohnungen -- Obergeschoss plus ausgebautes Dachgeschoss. Im Grundbuch steht eine Einheit. Im Ertrag stehen zwei Mieten. Und beim Verkauf liegt der Quadratmeterpreis der Einzelwohnungen über dem Paketpreis.

Wer hier zugreift, kauft unter Markt und verkauft über Markt. So funktioniert das Wohnungspaket.

Das Prinzip: Ein Grundbuchblatt, doppelter Cashflow

Das Wohnungspaket entsteht typischerweise so: Bei der ursprünglichen Teilung wurde das Obergeschoss mit dem Dachgeschoss als eine WEG-Einheit zusammengefasst -- weil das Dachgeschoss damals nur Abstellfläche war. Später wurde es mit eigener Baugenehmigung zur vollwertigen Wohnung ausgebaut: Küche, Bad, eigener Zugang über das Treppenhaus. Die Teilungserklärung blieb unverändert.

Das Ergebnis: Zwei eigenständig nutzbare Wohnungen auf einem Grundbuchblatt mit einem Miteigentumsanteil.

Für Sie als Käufer heißt das:

• Kaufpreis: Ein Paket statt zwei Einzelkäufe -- der Markt bepreist das günstiger
• Sofortige Vermietung: Beide Wohnungen oder eine davon -- ab dem ersten Tag
• Wertsteigerung durch Aufteilung: Zwei getrennte WEG-Einheiten erzielen zusammen mehr als das Paket

Vermietung: Sofort möglich, rechtlich abgesichert

Die Vermietung einer Wohnung ist ein mietrechtlicher Vorgang nach Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie ist unabhängig von der grundbuchrechtlichen Struktur. Der Eigentümer einer Sondereigentumseinheit kann nach Paragraph 13 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren -- die eigenständige Vermietung einzelner Wohnungen eingeschlossen.

Was die Wohnung im Dachgeschoss braucht:

• Baugenehmigung als eigenständige Wohnung (bei Ausbauten vor 2025 in der Regel vorhanden)


• Küche oder Kochnische, Bad mit Dusche oder Badewanne, Toilette (Artikel 46 Bayerische Bauordnung)


• Eigenständiger Zugang über das Treppenhaus


• Raumhöhe im Dachgeschoss: mindestens 2,20 Meter über mehr als der Hälfte der Grundfläche (Artikel 45 Absatz 1 Bayerische Bauordnung)

Wichtig zur Raumhöhe: In Bayern gilt die Hälfte-Regel -- mehr als 50 Prozent der Grundfläche müssen die 2,20 Meter erreichen. Die gelegentlich zitierte Zwei-Drittel-Regel stammt aus anderen Bundesländern und gilt hier nicht. Bayerns Anforderung ist geringer. Eine erteilte Baugenehmigung bestätigt, dass alle Anforderungen erfüllt sind.

Die Reihenfolge entscheidet: Erst aufteilen, dann vermieten

Hier trennt sich gutes Timing von teurem Nachsitzen.

Variante A -- Aufteilen vor Vermietung:

• Keine Kündigungssperrfrist


• Kein Vorkaufsrecht des Mieters


• Volle Flexibilität bei späterem Einzelverkauf


• Ein Notartermin für Kaufvertrag und Teilungsänderung -- schnell und kostengünstig

Variante B -- Erst vermieten, dann aufteilen:

• Kündigungssperrfrist: 3 Jahre bundesweit, in Bayern bis zu 10 Jahre in eingestuften Gemeinden (Paragraph 577a Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung)


• Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf nach Umwandlung (Paragraph 577 Bürgerliches Gesetzbuch)


• Beide Rechte sind zwingendes Recht -- sie lassen sich vertraglich nicht ausschließen

In Erlangen, Nürnberg, Fürth und Schwabach gilt die zehnjährige Sperrfrist. Wer hier erst vermietet und dann aufteilt, bindet sich ein Jahrzehnt.

Die Lösung liegt im Timing: Kaufvertrag und Aufteilung in einem Notartermin regeln. Dann vermieten. In dieser Reihenfolge greifen weder Sperrfrist noch Vorkaufsrecht.

Steuerlicher Hebel: Ein Objekt statt drei

Für Investoren liegt hier ein oft übersehener Vorteil.

Die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof, Großer Senat, Beschluss vom 10. Dezember 2001, Aktenzeichen GrS 1/98): Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte veräußert, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Die Folge: Gewerbesteuerpflicht und Wegfall des Spekulationsfrist-Privilegs.

Das Wohnungspaket als strategischer Vorteil:

• Solange das Paket als eine WEG-Einheit besteht, zählt es als ein Objekt


• Ein Paket kaufen, zehn Jahre halten, Spekulationsfrist abwarten -- dann aufteilen und steuerfrei einzeln verkaufen


• Statt drei Einzelwohnungen zu erwerben und bei Verkauf die Drei-Objekt-Grenze zu riskieren: ein Kauf, ein Objekt, volle Flexibilität

Zusätzlich bei Teilvermietung: Wer eine Wohnung selbst nutzt und die andere vermietet, kann den auf den vermieteten Teil entfallenden Anteil der Anschaffungskosten steuerlich abschreiben (Paragraph 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz). Die exakte Aufteilung gehört zum Steuerberater -- aber der Hebel steht sofort bereit.

Aufteilung: Was Sie brauchen

Die Aufteilung einer bestehenden WEG-Einheit in zwei eigenständige Einheiten erfordert:

1. Zustimmung der übrigen Eigentümer -- prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung das verlangt. Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZB 7/13 vom 4. Dezember 2014) ist die Unterteilung grundsätzlich ohne Zustimmung möglich, sofern keine entgegenstehende Vereinbarung besteht.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde für jede neue Einheit
3. Notarielle Änderung der Teilungserklärung mit Neuaufteilung der Miteigentumsanteile
4. Grundbucheintragung -- aus einem Blatt werden zwei

Für Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen entfällt die Umwandlungsgenehmigung nach Paragraph 250 Baugesetzbuch. Das trifft auf die meisten Zweifamilienhäuser mit Dachgeschossausbau zu.

Ihre Checkliste: Wohnungspaket prüfen

• Baugenehmigung für die Dachgeschosswohnung vorhanden?
• Eigenständige Ausstattung (Küche, Bad, eigener Zugang)?
• Wie ist die Teilungserklärung formuliert?
• Ist die Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft?
• Hat das Gebäude höchstens fünf Wohnungen?
• Kann der Notar Kaufvertrag und Aufteilung in einem Termin beurkunden?
• Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze mit dem Steuerberater besprochen?

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Ein Wohnungspaket ist ein konkreter Deal mit sofortigem Ertrag und langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge -- beim Kauf, bei der Aufteilung und bei der steuerlichen Gestaltung.

Damit Sie direkt handlungsfähig sind, bringen wir die richtigen Leute an einen Tisch: Notar für die Aufteilung beim Kauf, Steuerberater für die optimale Struktur.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Notaren und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- ein Anruf genügt.