Wohnungspaket Erlangen: Kennzahlen, Energie und Modernisierung
4.047 EUR/m², Energieklasse E, Baujahr 1963 mit Sanierung 2013: Dieser Beitrag liefert die strukturierte Einordnung des Wohnungspakets am Alterlangen -- Kennzahlen, Energiebilanz und Modernisierungsfahrplan.
Wohnungspaket Erlangen-Alterlangen: Objektdaten, Energiebilanz und Investitionen im Detail
Ein Immobilienkauf verdient eine fundierte Datengrundlage. Dieser Beitrag liefert eine strukturierte Einordnung des Wohnungspakets am Erlangen-Alterlangen: Kaufpreis pro Quadratmeter, Wohnflächenberechnung, energetische Ausgangslage, Modernisierungsoptionen und eine Einschätzung der Lagequalität.
Kaufpreis und Flächenkennzahlen
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 520.000,00 EUR |
| Wohnfläche gesamt | ca. 128,5 m² |
| Kaufpreis pro m² Wohnfläche | ca. 4.047 EUR/m² |
| Vermietbare Fläche | ca. 128 m² |
| Kaufpreis pro m² vermietbare Fläche | ca. 4.063 EUR/m² |
| Courtage Käufer | 3,57 % inkl. USt (= ca. 18.564 EUR) |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % (= ca. 18.200 EUR) |
| Geschätzte Kaufnebenkosten gesamt | ca. 40.000 -- 45.000 EUR |
Zur Einordnung: Der Quadratmeterpreis von rund 4.047 EUR liegt im mittleren bis unteren Bereich vergleichbarer Bestandswohnungen in Erlangen. Zu berücksichtigen ist, dass es sich um ein Paket aus zwei eigenständigen Einheiten handelt, was den effektiven Preis pro Einheit weiter relativiert.
Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Die Wohnflächen basieren laut Exposé auf Architekten- und Berechnungsunterlagen, angelehnt an die Grundsätze der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Obergeschosswohnung (ca. 81 m²):
| Raum | Fläche |
|---|---|
| Wohnzimmer | ca. 24,6 m² |
| Elternschlafzimmer | ca. 16,4 m² |
| Kinderzimmer | ca. 11,75 m² |
| Küche | ca. 13,1 m² |
| Bad/WC | ca. 6,91 m² |
| Flur | ca. 17,5 m² |
| Balkonanteil (25 %) | anteilig eingerechnet |
Dachgeschosswohnung (ca. 47,2 m²):
Die Wohnfläche berücksichtigt die Dachschrägen: Bereiche mit Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden gemäß WoFlV nur zur Hälfte angerechnet, Bereiche unter 1 Meter gar nicht. Die tatsächliche Grundfläche des Dachgeschosses ist daher größer als die anrechenbare Wohnfläche -- ein Aspekt, der bei der Möblierung und Nutzungsplanung relevant ist.
Kellerfläche: ca. 16,4 m² (nicht in Wohnfläche enthalten)
Energetische Ausgangslage
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Energieausweis | Bedarfsausweis |
| Endenergiebedarf | ca. 152,75 kWh/(m²a) |
| Energieeffizienzklasse | E |
| Heizungsart | Gas-Zentralheizung |
| Befeuerung | Gas |
| Verglasung | Doppelt verglast |
| Energieausweis gültig | 25.11.2025 -- 24.11.2035 |
Einordnung: Energieklasse E mit 152,75 kWh/(m²a) ist der rechnerische Bedarfswert laut Energieausweis. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Fassade bereits Ende der 1990er-Jahre gedämmt wurde und der Dachgeschoss-Ausbau 2013 nach den damaligen EnEV-Anforderungen erfolgte. Der tatsächliche Verbrauch liegt bei Gebäuden mit nachträglicher Dämmung häufig unter dem rechnerischen Bedarfswert.
Was bereits investiert wurde
Dieses Gebäude hat in den vergangenen Jahrzehnten gezielte Investitionen erfahren, die sich heute auszahlen:
| Maßnahme | Status | Wirkung |
|---|---|---|
| Fassadendämmung | Bereits ausgeführt (Ende 1990er) | Reduzierter Wärmeverlust über die Gebäudehülle |
| Dachgeschoss-Ausbau | 2013 genehmigt und ausgeführt (nach EnEV) | Eigenständige Wohneinheit mit zeitgemäßem Wärmeschutz |
| Fenster DG | 2013 mit dem Ausbau erneuert | Doppelverglasung, reduzierte Wärmebrücken |
| Gas-Zentralheizung | Junkers, funktionsfähig | Zuverlässige Wärmeversorgung, GEG-konform für Bestand |
| Bausubstanz | Solider Massivbau (1963) | Hohe thermische Speichermasse, bewährte Konstruktion |
| OG-Bad | Modern renoviert | Zeitgemäße Fliesen, Wanne und Dusche |
Optionale Zukunftssicherung
Wer die energetische Unabhängigkeit weiter ausbauen möchte, findet sinnvolle Ergänzungen -- freiwillige Optionen mit Mehrwert:
| Option | Nutzen | Einordnung |
|---|---|---|
| Photovoltaikanlage | Eigenstromproduktion, Einspeisevergütung | Dachausrichtung bietet gute Voraussetzungen |
| Solarthermie | Warmwasserunterstützung, Entlastung der Gasheizung | Reduziert Gasverbrauch bei überschaubarer Investition |
| Batteriespeicher | Eigenverbrauchsoptimierung | In Kombination mit PV wirtschaftlich, Kellerfläche vorhanden |
| E-Auto-Ladestation | Garage als Ladestandort | Wallbox-Installation unkompliziert |
| DG-Tageslichtbad | Optische Aufwertung bei Bedarf | 1970er-Originalausstattung mit Charakter -- Modernisierung ist Geschmackssache |
Fazit: Die energetische Grundlage ist durch die bereits getätigten Investitionen solide. Fassadendämmung, Dachausbau nach EnEV und moderne Fenster sind die kostenintensiven Maßnahmen -- und die sind erledigt. Wer darüber hinaus in Photovoltaik und Speicher investiert, reduziert die Abhängigkeit von Energiepreisentwicklungen weiter.
Gebäude- und Ausstattungsdetails
| Merkmal | OG-Wohnung | DG-Wohnung |
|---|---|---|
| Wohnfläche | ca. 81 m² | ca. 47,2 m² |
| Zimmer | 3 (Wohnen, Eltern, Kind) + Küche, Bad, Flur | 2 (Wohnen, Eltern) + Küche, 2x Bad, Flur |
| Badezimmer | 1 (mit Fenster, Wanne) | 2 (1x Tageslichtbad mit Wanne und WC im 1970er-Design, 1x Kompaktbad mit Eckdusche und Waschbecken) |
| Bodenbelag | Laminat, Fliesen | Laminat, Fliesen |
| Balkon | Ja (Süd/West) | Nein |
| Küche | Einbauküche vorhanden | Küchenanschluss vorhanden |
| Zustand | Gepflegt | Gepflegt, Tageslichtbad im 1970er-Originaldesign |
Garage: Große Garage, sowohl für Eigennutzung als auch für separate Vermietung geeignet. In innerstädtischen Lagen ein nachhaltig wertrelevanter Faktor.
Lagequalität: Alterlangen in Zahlen
| Standortfaktor | Bewertung |
|---|---|
| ÖPNV-Anbindung | S-Bahn Metropolregion N-FÜ-ER, Bushaltestellen im Quartier |
| Nahversorgung | Supermärkte, Bäckereien, Einzelhandel fußläufig |
| Medizinische Versorgung | Hausärzte, Fachärzte, Apotheken im Stadtteil |
| Bildungsinfrastruktur | Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen in kurzer Distanz |
| Arbeitgeberstruktur | Siemens, FAU Erlangen-Nürnberg, Fraunhofer, Forschungszentren |
| Mietmarkt-Nachfrage | Hoch (Universität, Forschung, Technologie-Unternehmen) |
| Flughafen-Anbindung | Nürnberg (NUE) in ca. 20--25 Minuten |
| Grünflächen | Regnitzaue, Parks, Grünzüge in direkter Umgebung |
Zusammenfassung
Dieses Wohnungspaket bietet eine nachvollziehbare Datengrundlage für eine fundierte Kaufentscheidung. Die Kombination aus zwei eigenständigen Einheiten, einer etablierten Lage mit stabiler Nachfrage und bereits getätigten energetischen Investitionen und optionalem Ausbaupotenzial ergibt ein Angebot, das sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger rechnerisch prüfenswert ist.
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