Erlangen-Büchenbach — 3.222 EUR pro Quadratmeter, 3,50 Prozent Ist-Rendite, alle Zahlen offen
Grundrissdetails und Objektkennzahlen zur Drei-Zimmer-Wohnung in Erlangen-Büchenbach
schaufenster-hell Vorlagenbild Objekt 2026-0026 DISG-G
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Ausgangslage in einem Absatz
Eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss (mit Personenaufzug) in Erlangen-Büchenbach (PLZ 91056 — der Stadtteil in Erlangen, nicht die gleichnamige Gemeinde im LKR Roth). 88 Quadratmeter Wohnfläche, Loggia mit Doppelzugang aus Wohnzimmer und Küche, Bad mit Wanne und separater Dusche, separates Gäste-WC, Abstellraum, eigener Tiefgaragenstellplatz. Süd-Ausrichtung, isolierverglaste Fenster, optische Modernisierung 2012/2013. Kaufpreis 283.500 EUR zzgl. 3,57 Prozent Käuferprovision inkl. USt.
Preisniveau im Vergleich
Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche: 283.500 / 88 = 3.222 EUR/m².
Vergleichsdaten (jeweils mit Stichtag und Quelle):
| Referenz | Wert | Delta zum Objekt |
|---|---|---|
| Immowelt-Median Kauf Wohnung Stadtteil Büchenbach in Erlangen (Stichtag 01.08.2026, verifizierter Breadcrumb Bayern > Erlangen > Büchenbach, Genauigkeit „Hoch") | 3.801 EUR/m² (Spanne 2.807–5.507) | –15 % unter Median |
| GA Erlangen 2024 — ETW Stadtrand gute Lage, Baujahr 1982 (n=31, Spanne 2.228–4.054) | 3.350 EUR/m² | –4 % |
| GA Erlangen 2024 — ETW Stadtrand gute Lage, Baujahr 1995 (n=88, Spanne 2.387–5.326) | 3.800 EUR/m² | –15 % |
Alle drei Vergleichs-Referenzen bestätigen: Kaufpreis unter Marktmedian.
Miet-Ist und Miet-Potenzial
Aktuelle Nettokaltmiete: 828 EUR pro Monat = 9.936 EUR pro Jahr = 9,41 EUR/m².
Immowelt-Median Miete Wohnung Stadtteil Büchenbach in Erlangen (Stichtag 01.08.2026): 11,58 EUR/m² (Spanne 6,95–21,78). Objekt-Ist-Miete liegt 19 % unter Marktmedian.
Renditerechnung Bruttoseite:
| Modell | Jahreskaltmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Ist-Situation (828 EUR/Monat) | 9.936 EUR | 3,50 % |
| Marktmiete Immowelt-Median 11,58 EUR/m² | 12.228 EUR | 4,31 % |
| Oberes Drittel Marktmiete ca. 14 EUR/m² (Ausstattung mit Aufzug, Tiefgarage, Loggia, Süd rechtfertigt oberen Bereich) | 14.784 EUR | 5,22 % |
Anhebungsrahmen für Bestandsmieter: Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, in Erlanger Kappungsgrenzenverordnung typisch 15 Prozent in drei Jahren. Bei Neuvermietung nach Mieterwechsel öffnet sich der volle Marktrahmen.
Hausgeld-Struktur und Nettorendite
Die zwei Nebenkosten-Zahlen im Expose sind klar zuzuordnen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Hausgeld an WEG (der höhere Satz, Eigentümer an WEG monatlich) | 450 EUR/Monat = 5.400 EUR/Jahr |
| Umlagefähige NK-Vorauszahlung Mieter (der niedrigere Satz, umlagefähig nach BetrKV) | 368 EUR/Monat = 4.416 EUR/Jahr |
| Differenz nicht umlagefähig (Verwaltungskosten, Rücklagen-Zuführung) — bleibt beim Eigentümer | ~82 EUR/Monat reine Differenz + Instandhaltungsrücklagen-Zuführung → effektiv ~150–250 EUR/Monat |
| Instandhaltungsrücklage-Stand | 25.000 EUR |
Nettomietrendite indikativ nach nicht umlagefähigem Anteil: 2,5 bis 2,7 Prozent bei Ist-Miete. Bei Marktanpassung entsprechend höher.
Was das Objekt vom Alterlangen-Angebot unterscheidet
Parallel bieten wir in Alterlangen ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten an (Objekt 2026-0027). Der Unterschied lohnt einen Blick:
| Kriterium | 2026-0026 Büchenbach ETW | 2026-0027 Alterlangen MFH |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 283.500 EUR | 838.500 EUR |
| Wohnfläche | 88 m² | 210 m² |
| WEG-Struktur | etabliert, externe Verwaltung | Selbstverwaltung (keine WEG) |
| Verwaltungskosten | Hausgeld 450 EUR/Monat läuft | 0 EUR IST, ~900–1.260 EUR/Jahr bei Fremdvermietung |
| Bewirtschaftungsmodelle | vermietet ab Tag 1, Anhebungspotenzial | 3 Einheiten frei — Selbstnutzung, Kombi, reine Kapitalanlage |
| Zielgruppe | Einstiegs-Kapitalanleger, Portfolio-Ergänzung | Familien-Mehrgenerationen, Portfolio-Investor mit Renditespreizung 3,74–5,29 % |
Objektkennzahlen im Überblick
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 283.500 EUR |
| Käuferprovision | 3,57 % inkl. USt |
| Wohnfläche | 88 m² |
| Preis pro m² Wohnfläche | 3.222 EUR |
| Zimmer / Bäder / WC | 3 / 1 / 1 (separates Gäste-WC) |
| Etage | 4. OG mit Personenaufzug |
| Ausrichtung | Süd |
| Loggia | ja (Doppelzugang Wohnzimmer + Küche) |
| Tiefgaragenstellplatz | 1 eigener |
| Modernisierung | optisch 2012/2013 |
| Wohnanlage | gepflegt, etablierte WEG |
| Fenster | doppeltverglast, Kunststoff |
| Mietsituation | derzeit vermietet |
| Aktuelle Kaltmiete | 828 EUR/Monat |
| Hausgeld an WEG | 450 EUR/Monat |
| NK-Vorauszahlung Mieter umlagefähig | 368 EUR/Monat |
| Instandhaltungsrücklage | 25.000 EUR |
| Bruttorendite Ist | 3,50 % |
| Bruttorendite Marktmiete | 4,31 % |
| Bruttorendite oberes Drittel | 5,22 % |
| Nettorendite indikativ Ist | 2,5–2,7 % |
| Energieausweis | Bedarfsausweis, 125,6 kWh/(m²a), Klasse D — neuer wird erstellt (§ 87 GEG) |
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