Eine Wohnung, die für Sie arbeitet -- heute und in zwanzig Jahren

Autor: Hary Stubnya, Immobilienmakler seit 1994
Für: stubnya-immobilien.de

Der ruhige Weg zur Immobilie als Altersvorsorge

Nicht jeder sucht den schnellen Deal. Manche unserer Kunden möchten etwas Solides: eine Wohnung, die zuverlässig Miete bringt, die im Wert stabil bleibt und die sie ruhig schlafen lässt. Eine Kapitalanlage, die funktioniert -- ohne Aufregung, ohne Risiko, ohne böse Überraschungen.

Für genau diese Kunden ist die sogenannte 15%-Grenze besonders wichtig. Denn sie schützt vor einem Fehler, den man leicht macht -- und der teuer werden kann.

Was die 15%-Grenze bedeutet -- einfach erklärt

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und in den ersten drei Jahren renovieren, gilt eine Obergrenze: Die Renovierungskosten dürfen 15% des Gebäudeanteils nicht übersteigen (netto, ohne Mehrwertsteuer). Halten Sie sich daran, können Sie die Kosten sofort von der Steuer absetzen.

Gehen Sie drüber -- und sei es nur um wenige Euro -- müssen Sie die gesamten Kosten über Jahrzehnte abschreiben. Der Unterschied: Statt mehrerer Tausend Euro Steuervorteil im ersten Jahr gibt es nur einen kleinen Betrag pro Jahr.

Die gute Nachricht: Das lässt sich planen. Und genau dabei helfen wir Ihnen.

Wie wir Sie begleiten

Seit 1994 betreuen wir Eigentümer und Kapitalanleger in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen. Viele unserer Kunden kaufen ihre erste oder zweite Wohnung zur Vermietung. Sie wollen keine Experimente -- sie wollen Klarheit.

Was wir für Sie tun:

• Wir suchen Wohnungen in stabilen Lagen mit solidem Mietermarkt
• Wir prüfen, welcher Renovierungsumfang unter der 15%-Grenze bleibt
• Unser Sachverständigenbüro (ISO 17024) ermittelt die korrekte Kaufpreisaufteilung -- damit Sie genau wissen, wie viel Spielraum Sie haben
• Wir vermitteln zuverlässige Handwerker aus der Region, die im Budget bleiben
• Wir begleiten Sie bis zur Vermietung

Kein Schritt, bei dem Sie alleine sind. Kein Risiko, das wir nicht vorher besprochen haben.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Ein BFH-Beschluss aus dem Jahr 2020 (Az. IX B 121/19) hat bestätigt: Renovierungen, die vor dem offiziellen Übergang der Wohnung auf Sie stattfinden, zählen nicht in die 15%-Grenze. Das gibt zusätzlichen Spielraum -- wenn man es rechtzeitig plant.

In der Praxis heißt das: Sie vereinbaren im Kaufvertrag, dass der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten etwas später stattfindet. In der Zwischenzeit renovieren Sie bereits. Diese Kosten fallen dann nicht unter die 15%-Grenze.

Das klingt kompliziert, ist aber ein eingespielter Vorgang. Wir besprechen das mit dem Notar und Ihrem Steuerberater -- alles aus einer Hand.

Auch eine Küche können Sie einbauen

Übrigens: Wenn Sie eine Einbauküche einbauen möchten, berührt das die 15%-Grenze nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine Küche ein eigenständiges Wirtschaftsgut ist (BFH IX R 14/15). Sie können also eine gute Küche einbauen, ohne sich Sorgen um die Grenze machen zu müssen. Das macht die Wohnung attraktiver für Mieter -- und für Sie.

Langfristig gut aufgestellt

Eine Immobilie ist eine Entscheidung für viele Jahre. Wenn die Grundlagen stimmen -- Lage, Zustand, Mieteinnahmen, Steuer -- dann ist sie einer der zuverlässigsten Bausteine für Ihre Vorsorge.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben, sprechen Sie mit uns. Wir nehmen uns Zeit, hören zu und finden gemeinsam die Wohnung, die zu Ihnen passt.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Wir begleiten Sie nicht nur bei der Objektsuche -- wir sorgen dafür, dass auch Steuer, Vertrag und Renovierung zusammenpassen. Seit 1994 arbeiten wir mit erfahrenen Steuerberatern, Notaren und Handwerksbetrieben in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen, denen wir vertrauen.

Wenn Sie möchten, empfehlen wir Sie gerne persönlich weiter. Kein Schritt, bei dem Sie alleine sind.