Richtiger Gutachter spart bares Geld — bei Erbschaft, Schenkung, Verkauf

Das Finanzamt bewertet Ihre Immobilie nach Schema. Pauschale Verfahren, typisierende Werte, Massenbewertung. Das Ergebnis liegt in der Regel über dem tatsächlichen Marktwert. Und genau auf diesen überhöhten Wert zahlen Sie Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Die gute Nachricht: Sie müssen das nicht hinnehmen. § 198 BewG gibt Ihnen das Recht, den tatsächlichen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. Entscheidend ist dabei die Wahl des richtigen Sachverständigen — und hier zählt nicht der Titel, sondern das Ergebnis.

Zwei Wege, ein Ziel: Weniger Steuern zahlen

Das Gesetz kennt seit 2021 zwei gleichgestellte Qualifikationswege für Sachverständige:

1. Öffentlich bestellt und vereidigt (ö.b.v.) — der klassische Weg über die Industrie- und Handelskammer
2. ISO 17024-zertifiziert — über eine DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle

Beide sind gesetzlich gleichgestellt. § 198 Abs. 2 BewG macht hier keinen Unterschied. Die Gleichstellung ist darüber hinaus in der Beleihungswertermittlungsverordnung und im Pfandbriefgesetz vollzogen. Wer Ihnen erzählt, nur ein ö.b.v. Sachverständiger zähle, kennt die aktuelle Rechtslage nicht.

Warum das für Ihr Portemonnaie entscheidend ist

Ein konkretes Szenario: Das Finanzamt setzt den Wert Ihrer geerbten Immobilie mit 650.000 Euro an. Der tatsächliche Marktwert liegt bei 520.000 Euro. Die Differenz von 130.000 Euro bedeutet bei einem Steuersatz von 15 Prozent eine Mehrbelastung von 19.500 Euro — Geld, das Sie nicht zahlen müssen, wenn Sie den niedrigeren Wert nachweisen.

Diesen Nachweis führen Sie nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), nicht nach den pauschalen Verfahren des BewG. Das ist kein Alternativweg — es ist der gesetzlich vorgesehene Weg. § 198 BewG verweist ausdrücklich auf § 199 BauGB und damit auf die ImmoWertV.

Der gemeine Wert nach Bewertungsgesetz und der Verkehrswert nach BauGB sind materiell identisch. Der Unterschied liegt in der Bewertungsgenauigkeit: Die Massenbewertung des Finanzamts kann den individuellen Zustand Ihrer Immobilie nicht abbilden. Ein Gutachten nach ImmoWertV kann das.

Das Finanzamt lehnt ab? Kein Problem.

Finanzbeamte sind weisungsgebunden. Wenn das BMF strengere Anforderungen an den Gutachterkreis stellt als das Gesetz vorsieht, setzt der Sachbearbeiter das um — auch wenn er weiß, dass das Gutachten fachlich einwandfrei ist.

Genau deshalb hat der Bundesfinanzhof in den letzten Jahren wiederholt aufgeräumt:

• BFH II R 9/18: Die BMF-Einschränkungen zum Gutachterkreis wurden zurückgewiesen.
• BFH 23.01.2024: Die Anforderungen des BMF seien nicht aus dem Gesetz ergebend und nicht tragfähig.
• Dezember 2025: Die geplante Verschärfung durch § 11c Abs. 1a EStDV ist im Bundesrat gescheitert. Die Verordnung wurde am 29.12.2025 ohne diese Einschränkung veröffentlicht.

Das Muster ist klar: Das BMF versucht einzuschränken, der BFH kippt es. Vier Runden in vier Jahren, immer dasselbe Ergebnis. Ihre Rechtsposition ist stark.

Der Weg bei Ablehnung — kurz und direkt

Wenn das Finanzamt Ihr Gutachten ablehnt, gibt es einen klaren Fahrplan:

1. Einspruch beim Finanzamt (§ 347 AO) — kostenlos, Frist beachten
2. Klage beim Finanzgericht (§ 40 FGO) — dort gilt freie Beweiswürdigung

Am Finanzgericht zählt die Substanz des Gutachtens, nicht das Label des Erstellers. Der BFH hat diese Linie konsequent bestätigt.

Und noch ein Punkt, den viele nicht kennen: Der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 88 AO verpflichtet das Finanzamt, auch die für Sie günstigen Umstände zu berücksichtigen. Eine leichtfertige Ablehnung eines fachlich einwandfreien Gutachtens kann gegen diesen Grundsatz verstoßen.

Warum das auch europarechtlich abgesichert ist

Das ISO 17024-System ist kein deutscher Sonderweg. Die EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 hat ein System gegenseitiger Anerkennung von Akkreditierungsstellen geschaffen. Die DAkkS-Mitteilung vom 30.12.2024 konkretisiert: EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, wenn ihr Umfang BewG und ImmoWertV abdeckt.

Eine griffige Parallele: In der Luftfahrt — wo Menschenleben auf dem Spiel stehen — vertraut die EASA auf ein ISO-basiertes, privates Zertifizierungssystem. Die Behörde selbst referenziert ISO 17024 für ihre eigenen Sachverständigen. Wenn dieses System für die Flugsicherheit genügt, stellt sich die Frage, warum die Finanzverwaltung bei der Immobilienbewertung ein strengeres formales Regime verlangt.

Was das für Sie als Eigentümer oder Erbe bedeutet

Drei Punkte, die zählen:

1. Sie haben das Recht auf den niedrigeren Wert. § 198 BewG ist Ihr Werkzeug.
2. Die Wahl des Sachverständigen entscheidet über Tausende Euro. ISO 17024 und ö.b.v. sind gleichgestellt — nehmen Sie den, der das beste Gutachten liefert.
3. Sie brauchen den richtigen Lotsen. Ein Makler, der die Schnittstellen kennt — zwischen Bewertung, Steuerrecht und Verkauf — bringt Sie auf dem kürzesten Weg zum Ergebnis.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Ob Erbschaft, Schenkung oder Verkauf — der Immobilienwert bestimmt, was Sie zahlen oder was Sie bekommen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess: von der Auswahl des richtigen Sachverständigen über die steuerliche Einordnung bis zum Verkauf, wenn es so weit ist.

Dafür brauchen Sie einen erfahrenen Steuerberater für die Erbschaftsteuer und einen Fachanwalt für Erbrecht, wenn es um Nachlass und Erbengemeinschaft geht. Sie müssen diese Experten nicht selbst suchen.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994
mit erfahrenen Steuerberatern, Fachanwälten und Sachverständigen in der
Erlangen, Nürnberg, Fürth und Forchheim zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler,
sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel —
direkt zum Ergebnis.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.