Kennzahlen des Mehrfamilienhauses in Alterlangen — Rendite, Bodenwert und steuerlicher Handlungsspielraum

Ausgangslage in einem Absatz

Ein Mehrfamilienhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen (EG 82 m², OG 81 m², DG 47,2 m² nach WoFlV) auf 505 Quadratmetern Grundstück in Erlangen-Alterlangen. Baujahr 1963, das Dachgeschoss 2013 ausgebaut. Vollverfügbarkeit aller Einheiten. Kaufpreis 838.500 EUR zzgl. 3,57 Prozent Käuferprovision inkl. USt. Bodenrichtwert laut Exposé rund 1.100 EUR pro Quadratmeter, was einer Bodenwert-Indikation von 555.500 EUR entspricht — rund zwei Drittel des Kaufpreises.

Preisniveau im Vergleich

Immowelt-Median für Häuser in Alterlangen (Stichtag 01.08.2026, Zoom Stadtteil): 4.951 EUR/m² bei einer Spanne von 3.236 bis 7.937 EUR/m². Dieser Kauf: 838.500 / 210 = 3.993 EUR/m² Wohnfläche. Damit liegt das Objekt unterhalb des Medians — was für ein Objekt Baujahr 1963 mit teilweiser Erweiterung 2013 marktgerecht ist und dem Baujahres-Abschlag entspricht.

Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen weist im Immobilienmarktbericht 2024 für Eigentumswohnungen im Stadtbereich mittlere Lage (Baujahr 1966): einen Mittelwert von 3.370 EUR/m² aus, Spanne 2.064 bis 5.645 EUR/m² (Stichtag 01.01.2024). Für Alterlangen mit exponierter Lage-Klassifikation sind Aufschläge realistisch.

Renditerechnung — drei Bewirtschaftungsmodelle

Bezugsgröße: Immowelt-Median Miete Wohnung Alterlangen 12,46 EUR/m² (Stichtag 01.08.2026, Spanne 8,63–19,09 EUR/m²).

Modell 1 — Standardvermietung nach Immowelt-Median:
Alle drei Einheiten (210 m²) vermietet, 12,46 EUR/m² kalt.

• Kaltmiete: 2.616 EUR/Monat = 31.400 EUR/Jahr


• Bruttorendite: 3,74%

Modell 2 — Vollvermietung zu Mietspiegel-Maximum plus 10% (gesetzlicher Rahmen bei Neuvermietung):
Auswertung Mietspiegel Alterlangen für die konkreten Wohnungs-Zuschnitte:

• Bruttorendite: 4,87%
• Nettorendite indikativ (nach ~25% NK, Verwaltung, Instandhaltung, Ausfallrisiko): 3,6–4,0%

Modell 3 — Vollvermietung mit möbliertem Dachgeschoss:

Das DG hat zwei Bäder und zwei Wohnräume — prädestiniert für Möbliert-Vermietung an FAU-, Universitätsklinikum- oder Siemens-Healthineers-Kurzzeitgäste. Aufschlag ca. +30% denkbar: 1.310 EUR/Monat statt 1.010 EUR.

• Gesamt-Jahresmiete: 44.400 EUR
• Bruttorendite: 5,29%

Verwaltungskosten

Das Objekt ist bisher eigentümerverwaltet — kein Verwaltungsoverhead. Bei aktiver Selbstverwaltung durch den Käufer bleiben diese Kosten null. Bei externer Miethausverwaltung im Fall reiner Fremdvermietung typisch 25–35 EUR pro Einheit und Monat = 900 bis 1.260 EUR pro Jahr für alle drei Einheiten. Effekt auf die Nettorendite: ca. -0,15 Prozentpunkte, damit landet die Nettorendite im Vollvermietungs-Szenario bei 3,5–3,9 Prozent.

Steuerlicher Handlungskorridor

Vier Instrumente, die für den Käufer relevant sind — die konkrete steuerliche Anwendung prüft der persönliche Steuerberater.

1. Kaufpreisaufteilung Grund und Boden vs. Gebäude. Bei einer Bodenwert-Indikation von 555.500 EUR liegt der rechnerische Gebäudeanteil bei 283.000 EUR (34 Prozent). Die BMF-Arbeitshilfe würde tendenziell einen höheren Bodenanteil ansetzen. Ein sachverständiges Verkehrswertgutachten mit belegbarer Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil marktgerecht ermitteln — was die AfA-Basis erhöht und den Spielraum unter der 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vergrößert.

2. Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Objekt Baujahr 1963 (63 Jahre alt bei Erwerb 2026). Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen weist im Marktbericht 2024 eine mittlere Restnutzungsdauer für EFH/ZFH-Kauffälle von rund 41 Jahren aus (Spanne 18 bis 78 Jahre). Ein qualifiziertes RND-Gutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer als die Standard-50-Jahre nachweisen (Bezug BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021). Beispielrechnung: RND 30 Jahre → AfA-Satz 3,33% statt 2%. Der Dachgeschoss-Ausbau 2013 hat eine eigene AfA-Startzeit und kann separat abgeschrieben werden.

3. Vor-Übergang-Sanierung (BFH IX B 121/19). Sanierungskosten die vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten anfallen, zählen nicht in die 15-Prozent-Grenze. Bei entsprechender Vertragsgestaltung mit dem Verkäufer wirtschaftlich interessant.

4. Erhaltungsaufwand bei Vermietung. Erhaltungsaufwendungen sind bei vermieteten Einheiten sofort abzugsfähig, sofern die 15-Prozent-Grenze eingehalten wird. Bei Überschreitung: anschaffungsnahe Herstellungskosten, verteilt über die AfA-Dauer.

Vertriebliche Variante — Einzelverkauf

Vorrangig wird das Anwesen als vollständige Einheit veräußert. Laut Exposé kann ein Verkauf einzelner Wohnungen geprüft werden, sofern sich für sämtliche Einheiten zeitlich und wirtschaftlich abgestimmte Erwerbsmöglichkeiten ergeben.

Die Miteigentumsanteile sind klar aufgeteilt: 618/1000 für Ober- und Dachgeschoss zusammen, der Rest für das Erdgeschoss inklusive großer Keller-Anteile. Ein Kellerraum wird gemeinschaftlich als Waschküche genutzt. Der Bodenwert (505 m² Grundstück mal ca. 1.100 EUR/m² Bodenrichtwert Alterlangen = rund 555.500 EUR Indikation) verteilt sich anteilig auf die Einheiten — das reine ETW-Wohnflaechen-Vergleichspreis-Niveau greift zu kurz. Konkrete Preisvorstellungen fuer einen Einzelerwerb besprechen wir persoenlich.

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