Marktwert und Beleihungswert: Die Zahlen, die Sie bei jeder Immobilienfinanzierung kennen müssen

Wer eine Immobilie kauft oder als Kapitalanlage erwirbt, begegnet zwei Wertbegriffen, die regelmäßig für Irritation sorgen: dem Marktwert (Verkehrswert) und dem Beleihungswert. Beide werden für dieselbe Immobilie ermittelt -- und dennoch weichen sie systematisch voneinander ab. Der Beleihungswert liegt in der Praxis typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Diese Differenz ist kein Rechenfehler. Sie ist das Ergebnis zweier unterschiedlicher Verordnungen mit unterschiedlichen Zielsetzungen: die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) für den Marktwert und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV 2022) für den Beleihungswert. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wo genau die Unterschiede liegen, wie sie sich in Euro beziffern lassen und welche Konsequenzen das für Ihre Finanzierungsplanung hat.

Zwei Verordnungen, zwei Wertbegriffe

Der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) bildet den Preis ab, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er ist eine Momentaufnahme der aktuellen Marktverhältnisse.

Der Beleihungswert (§ 16 PfandBG) dagegen beschreibt den Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg erzielbar ist. Er ist ein Langfristwert, konstruiert für die Kreditbesicherung.

Beide Verordnungen verwenden dieselben drei normierten Bewertungsverfahren -- Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Doch in nahezu jedem methodischen Parameter setzen sie unterschiedliche Maßstäbe an.

Die sechs Stellschrauben im Vergleich

Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Parameter, an denen sich Marktwert und Beleihungswert methodisch unterscheiden:

1. Mietansatz

2. Zinssatz

Beide Zinssätze dürfen nicht verwechselt oder gegeneinander ausgetauscht werden. Sie stammen aus unterschiedlichen Ableitungssystemen.

3. Bewirtschaftungskosten

Der Posten Modernisierungsrisiko existiert nur in der BelWertV -- ein zusätzlicher Sicherheitspuffer.

4. Restnutzungsdauer

5. Sicherheitsabschläge

6. Nachhaltigkeit und ESG (seit BelWertV 2022)

Die BelWertV 2022 hat mit dem Nachhaltigkeitsfaktor und dem Vermietungsabschlag zwei neue Instrumente eingeführt: Bei unzureichender Energieeffizienz drohen zusätzliche Abschläge. Die ImmoWertV 2021 enthält bislang keine vergleichbaren ESG-Vorgaben. Für Käufer und Kapitalanleger bedeutet das: Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst den Beleihungswert unmittelbar -- und damit die Finanzierungskonditionen.

Rechenbeispiel: Wie sich die Differenz in Euro auswirkt

Die folgenden Zahlen illustrieren die kumulative Wirkung der beschriebenen Stellschrauben anhand einer typischen Wohnimmobilie in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen.

Ausgangssituation: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1985, 6 Wohneinheiten, ca. 420 m² Wohnfläche, guter Instandhaltungszustand.

Differenz: In diesem Beispiel liegt der Beleihungswert rund 42 % unter dem Verkehrswert. Der größte Hebel ist der Kapitalisierungszinssatz (3,0 % vs. 5,5 %), gefolgt vom konservativeren Mietansatz und den höheren Bewirtschaftungskosten.

Hinweis: In der Praxis wird das Ertragswertverfahren häufig durch das Vergleichs- oder Sachwertverfahren ergänzt. Die hier dargestellte Ertragswertberechnung dient der Veranschaulichung der methodischen Unterschiede -- nicht als abschließende Wertermittlung.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

Der Beleihungsauslauf -- das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert -- ist die zentrale Kennzahl für Ihre Kreditkonditionen. Banken finanzieren typischerweise bis zu 60 % (erstrangig) oder 80 % des Beleihungswerts.

Beispielrechnung zum Eigenkapitalbedarf:

Bei einer Finanzierung mit 60 % Beleihungsauslauf (erstrangige Besicherung) steigt der Eigenkapitalbedarf entsprechend. Kapitalanleger, die mit möglichst hohem Fremdkapitalanteil arbeiten möchten, müssen diese Differenz präzise einkalkulieren.

Checkliste: Was Sie vor der Finanzierung klären sollten

1. Marktwert kennen: Lassen Sie den Verkehrswert durch einen qualifizierten Sachverständigen ermitteln. Er bildet die Grundlage für Ihre Preisverhandlung.

2. Beleihungswert erfragen: Bitten Sie Ihre Bank um eine nachvollziehbare Darstellung des Beleihungswerts. Die Differenz zum Kaufpreis ist kein Indiz für einen überhöhten Preis -- sie folgt aus der konservativeren Methodik der BelWertV.

3. Eigenkapitalbedarf berechnen: Kalkulieren Sie den Eigenkapitalbedarf auf Basis des Beleihungswerts (nicht des Kaufpreises) zuzüglich sämtlicher Kaufnebenkosten.

4. Beleihungsauslauf prüfen: Klären Sie mit Ihrer Bank, welcher Beleihungsauslauf zu welchen Konditionen führt. Die Grenze zwischen erstrangiger (bis 60 %) und nachrangiger Besicherung beeinflusst den Zinssatz erheblich.

5. Energetischen Zustand bewerten: Seit der BelWertV 2022 wirkt sich die Energieeffizienz direkt auf den Beleihungswert aus. Eine energetische Sanierung vor dem Kauf kann die Finanzierungskonditionen verbessern.

6. Ertragswertparameter nachvollziehen: Bei Kapitalanlagen lohnt es sich, die Mietansätze, Bewirtschaftungskostenquoten und Zinssätze beider Verordnungen nebeneinander zu legen. So verstehen Sie, wo die Wertdifferenz entsteht.

7. Steuerliche Auswirkungen prüfen: Die steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176-198 BewG) folgt einer dritten Systematik. Bei Erbschaft, Schenkung oder Kapitalanlage (AfA) ist die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater empfehlenswert.

Warum beide Werte ihre Berechtigung haben

Die Differenz zwischen Marktwert und Beleihungswert ist kein Widerspruch, sondern Ausdruck unterschiedlicher Normzwecke. Der Marktwert nach ImmoWertV bildet die aktuelle Marktrealität ab -- das ist die Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen. Der Beleihungswert nach BelWertV sichert die Bank gegen Marktrisiken über die gesamte Darlehenslaufzeit ab -- das ist die Grundlage für eine tragfähige Finanzierung.

Als Käufer oder Kapitalanleger profitieren Sie davon, beide Werte zu kennen und ihre Herleitung nachvollziehen zu können. Das verschafft Ihnen Verhandlungssicherheit gegenüber Verkäufern und Klarheit im Gespräch mit Ihrer Bank.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Wir unterstützen Sie bei der Einordnung beider Wertbegriffe für Ihre konkrete Kauf- oder Anlageentscheidung. Ob Erstfinanzierung oder Portfolioerweiterung: Eine fundierte Einschätzung der Wertparameter ist die Grundlage für eine solide Verhandlungsposition.

Gerade im Zusammenspiel von Finanzierung, steuerlicher Gestaltung und notarieller Abwicklung zeigt sich der Mehrwert einer abgestimmten Beratung. Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Steuerberatern, Notaren und Finanzierungsberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- alle Unterlagen kurzfristig verfügbar.