Kapitalanlage Erlangen: 88 m² vermietet, 3.125 EUR/m², sofortiger Cashflow
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Vermietet, kalkulierbar und unter dem Erlanger Schnitt
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sucht drei Dinge: einen Preis, der Spielraum lässt, eine Miete, die vom ersten Tag fließt, und eine Lage, in der die Nachfrage dauerhaft stabil bleibt. Diese Wohnung in Erlangen-Büchenbach liefert alle drei.
Die Rechnung steht
275.000 Euro für eine Drei-Zimmer-Wohnung im vierten Obergeschoss mit 88 Quadratmetern Wohnfläche, Süd-Loggia, Keller und Abstellraum. Das ergibt einen Quadratmeterpreis von rund 3.125 Euro -- in einer Stadt, in der vergleichbare Bestandswohnungen regelmäßig über 4.000 Euro liegen.
Der entscheidende Punkt: Die Wohnung ist vermietet. 720 Euro Kaltmiete fließen monatlich, 8.640 Euro im Jahr. Das bedeutet: sofortiger Mieteingang, eingespielte Vermietung, Cashflow ab Tag eins. Ab Eigentumsübergang arbeitet die Immobilie.
Rendite und Multiplikator
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 275.000 EUR |
| Wohnfläche | ca. 88 m² |
| Kaufpreis pro m² | ca. 3.125 EUR/m² |
| Kaltmiete monatlich | 720 EUR |
| Jahresnettokaltmiete | 8.640 EUR |
| Bruttorendite (ohne Stellplatz) | 3,14 % |
| Mietpreismultiplikator | 31,8 |
| Tiefgaragenstellplatz | 30.000 EUR (separat) |
| Hausgeld | ca. 450 EUR/Monat |
| Energieklasse | D (125,6 kWh/m²a, Bedarfsausweis) |
| Heizungsart | Zentralheizung |
| Befeuerungsart | Gas |
| Courtage | 3,57 % inkl. USt |
Die Bruttorendite von 3,14 Prozent rechnet sich ohne den Stellplatz. Der Tiefgaragenplatz für 30.000 Euro ist separat erwerbbar -- wer ihn weglässt, hält den Einstiegspreis niedrig. Wer ihn dazunimmt, kann ihn separat vermieten und die Gesamtrendite stützen.
Der Hebel: Preis ist verhandelbar
Die Angabe im Exposé ist eindeutig: Der Kaufpreis ist verhandelbar. Jeder Euro, der am Preis verhandelt wird, verbessert die Rendite direkt. Wer den Kaufpreis um 10.000 Euro drückt, hebt die Bruttorendite auf 3,26 Prozent. Bei 20.000 Euro Nachlass sind es 3,39 Prozent. Das ist ein konkreter Verhandlungsspielraum, der offen auf dem Tisch liegt.
Substanz ohne Sofort-Investition
Die Wohnung wurde 2012/2013 umfassend modernisiert -- puristisch, zeitlos, mit Materialien, die auch in fünf Jahren überzeugen. Bad mit Wanne und Dusche, separates Gäste-WC, Kunststofffenster mit Doppelverglasung. Das bedeutet: gepflegter Zustand, planbare Kosten nach dem Kauf.
Energieklasse D mit 125,6 kWh/(m²a) ist für eine Bestandswohnung ein solider Wert -- besser als viele vergleichbare Objekte, die bei Klasse E oder schlechter liegen. Die Wohnung ist energetisch bestandssicher.
Der Standort in der Investoren-Perspektive
Erlangen ist eine Stadt mit dauerhaft stabiler Wirtschaftsstruktur. Siemens Healthineers, die Friedrich-Alexander-Universität, Fraunhofer-Institute, Max-Planck -- das sind Arbeitgeber, die bleiben. Die Mieternachfrage in Erlangen ist strukturell hoch, und Büchenbach als gewachsener, ruhiger Stadtteil im Westen der Stadt bedient genau das Segment, das langfristig nachfragt: Berufstätige und Familien mit stabilem Einkommen.
Der Personenaufzug ins vierte Obergeschoss erweitert den Mieterkreis -- auch ältere Mieter oder Menschen mit Mobilitätseinschränkung kommen in Frage. Das ist ein handfester Vermietbarkeitsvorteil.
Strategische Flexibilität
Die Wohnung arbeitet heute als Kapitalanlage. Morgen kann sie mehr: Nach natürlichem Mieterwechsel steht die Eigennutzung offen -- 88 Quadratmeter, drei Zimmer, Süd-Loggia, vierter Stock mit Lift. Oder sie bleibt vermietet und wird Teil eines wachsenden Portfolios. Beide Wege sind offen, weil die Substanz und die Lage stimmen.
Eine Entscheidung, die ab Tag eins Ergebnis liefert
Vermietete Immobilie, laufender Cashflow, Quadratmeterpreis unter dem Erlanger Schnitt, Preis verhandelbar. Wer nach einer Kapitalanlage sucht, die vom ersten Tag an arbeitet -- hier steht sie.
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88 Quadratmeter, drei Zimmer, Süd-Loggia und Personenaufzug in Erlangen-Büchenbach. Vermietet, kalkulierbar, mit Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis.
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