Drei-Zimmer-Wohnung in Erlangen-Büchenbach — 15 Prozent unter Marktmedian, ab Tag 1 vermietet
Vermietete Drei-Zimmer-Wohnung mit Loggia, Aufzug und Tiefgaragenstellplatz in gepflegter Wohnanlage Erlangen-Büchenbach
schaufenster-hell Vorlagenbild Objekt 2026-0026 DISG-D
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Zwei Kennzahlen die den Case machen
Der Kaufpreis liegt bei 3.222 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche — der Immowelt-Median für den Stadtteil Büchenbach in Erlangen (Stichtag 01.08.2026, verifizierter Breadcrumb Bayern > Erlangen > Büchenbach) liegt bei 3.801 EUR pro Quadratmeter. Das sind 15 Prozent Preisreserve gegenüber dem Median. Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen ordnet Büchenbach im Marktbericht 2024 dem Stadtrand mit guter Lage zu — für Baujahr-1980er-Kauffälle 3.350 EUR/m², für 1995er 3.800 EUR/m². Beide Referenzen bestätigen: dieser Kauf ist unter Vergleichsmedian.
Zweite Kennzahl: die aktuelle Nettokaltmiete liegt bei 9,41 EUR pro Quadratmeter — Immowelt-Median Büchenbach 11,58 EUR/m². Also 19 Prozent unter Marktmiete. Der Bestandsmieter zahlt weniger als heute üblich, und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (in Erlanger Kappungsgrenzenverordnung typisch 15 Prozent in drei Jahren) definiert den mittelfristigen Anhebungskorridor. Bei Neuvermietung öffnet sich der volle Marktmiet-Rahmen.
Was Sie kaufen
- Drei-Zimmer-Wohnung im 4. OG mit Personenaufzug
- 88 Quadratmeter Wohnfläche
- 22 m² Wohnzimmer mit Loggia (Doppelzugang aus Wohnzimmer UND Küche)
- Schlafzimmer über 15 m²
- Drittes Zimmer rund 14 m² (Kinder-, Arbeits-, Homeoffice-, Gästezimmer)
- Badezimmer mit Badewanne UND separater Dusche, dazu separates Gäste-WC
- Abstellraum in der Wohnung
- Süd-Ausrichtung, isolierverglaste Fenster
- Eigener Tiefgaragenstellplatz
- Optische Modernisierung 2012/2013 — zeitloses Erscheinungsbild, kein sofortiger Renovierungsdruck
- Gepflegte Wohnanlage mit funktionierender WEG-Struktur
- Derzeit vermietet — direkter Einstieg in laufende Bewirtschaftung
Renditerechnung
| Modell | Jahreskaltmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Ist-Situation (Bestandsmiete 828 EUR/Monat) | 9.936 EUR | 3,50 % |
| Marktmiete Immowelt-Median 11,58 EUR/m² | 12.228 EUR | 4,31 % |
| Oberes Drittel Marktmiete ca. 14 EUR/m² | 14.784 EUR | 5,22 % |
Aktuell zahlt der Bestandsmieter eine Kaltmiete von 828 EUR bei einer Nebenkostenvorauszahlung von 368 EUR. Das monatliche Hausgeld für den Eigentümer an die WEG beträgt 450 EUR (Instandhaltungsrücklage aktuell 25.000 EUR). Die Differenz zwischen Hausgeld und umlagefähiger Nebenkostenvorauszahlung — rund 82 EUR pro Monat — bleibt zusammen mit der Instandhaltungsrücklagen-Zuführung beim Eigentümer hängen. Nach nicht umlagefähigem Hausgeld-Anteil landen Sie bei der Nettomietrendite indikativ bei rund 2,5 bis 2,7 Prozent — mit Anhebungspotenzial über Kappungsgrenze oder Neuvermietung.
Warum Büchenbach in Erlangen wichtiger Zusatzpunkt ist
Achtung Namensverwechslung: Es gibt eine gleichnamige Gemeinde Büchenbach im Landkreis Roth (PLZ 91186) — mit anderen Preisniveau. Unser Objekt liegt in Erlangen-Büchenbach (PLZ 91056), dem westlich der Regnitz gelegenen Stadtteil von Erlangen. Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen führt Büchenbach als eingemeindete Ortschaft im Stadtrandbereich. Das ist ein etablierter Wohnstadtteil mit ausgewogener Mischung aus städtischer Nähe und ruhigem Wohnen. Wichtige Nachfrageanker für langfristige Vermietbarkeit: Friedrich-Alexander-Universität, Universitätsklinikum Erlangen und Siemens Healthineers.
Wirtschaftliche Einordnung
Preis-Reserve gegen Marktmedian: –15 Prozent. Das schafft Sicherheit gegen Marktbewegungen und lässt Raum für Wertentwicklung — Immowelt weist +2,5 Prozent über 5 Jahre und +3,7 Prozent über 1 Jahr für Büchenbach aus.
Miet-Reserve: –19 Prozent gegen Marktmedian. Der Bestandsmieter ist zunächst ein Vorteil (kein Leerstand, keine Suchkosten), das Anhebungspotenzial wird bei Mieterwechsel oder gestaffelter Anhebung realisiert.
Ausstattungs-Reserve: Aufzug, Tiefgarage, Loggia, Süd-Ausrichtung und 4. OG mit Weitblick sind bei Neuvermietung genau die Merkmale die den oberen Bereich der Mietspanne rechtfertigen.
Kontrast zu Objekt 2026-0027 (parallel im Angebot)
Wir haben in Alterlangen parallel ein Mehrfamilienhaus mit drei vollständig verfügbaren Wohnungen im Angebot (838.500 EUR). Der Unterschied: Büchenbach ist die schlüsselfertige Kapitalanlage mit etablierter WEG-Struktur und laufender Miete, Alterlangen ist der flexible Baustein mit Wahlfreiheit zwischen Selbstverwaltung und Fremdverwaltung. Für Einstiegs- oder Ergänzungs-Portfolios ist Büchenbach oft der pragmatischere erste Schritt.
Dieses Objekt interessiert Sie?
Wenn Sie eine Kapitalanlage suchen, die vom ersten Tag Miete bringt, eine Preisreserve gegen den Marktmedian mitliefert und in einer stabil nachgefragten Erlanger Wohnlage steht — dann sollten wir sprechen. Termin oder Unterlagen jederzeit.
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Drei-Zimmer-Wohnung in Erlangen-Büchenbach — Details und Fotos
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Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Steuerberatern, Sachverständigen, Finanzierungsspezialisten und Hausverwaltungen in der Metropolregion Nürnberg. Ihre bereits vertrauten Ansprechpartner binden wir selbstverständlich vertrauensvoll ein; wo Bedarf besteht, vermitteln wir aus unserem Netzwerk. Für Kapitalanleger ist besonders wertvoll: WEG-Verwaltung ist etabliert (keine Struktur-Aufbau-Arbeit), Bestandsmieter läuft (kein Vermarktungsdruck), und für die spätere Optimierung der Miete oder Vermietung nach Mieterwechsel stehen erprobte Partner bereit.