Den richtigen Gutachter finden — die Geschichte hinter dem Titel

Wenn eine Immobilie vererbt, verschenkt oder im Familienkreis übertragen wird, brauchen Sie irgendwann ein Gutachten. Das ist der Moment, in dem viele zum ersten Mal mit einer Welt in Berührung kommen, die von Abkürzungen lebt: ö.b.v., ISO 17024, DAkkS, ImmoWertV. Was sich dahinter verbirgt, klingt trocken. Die Geschichten der Menschen, die sich hinter diesen Kürzeln bewegen, sind es nicht.

Zwei Wege — eine Qualität

In Deutschland gibt es zwei anerkannte Wege zum Sachverständigen für Immobilienbewertung. Der eine führt über die Industrie- und Handelskammer: die öffentliche Bestellung und Vereidigung. Der andere über ein internationales Zertifizierungssystem nach DIN EN ISO/IEC 17024, überwacht von der Deutschen Akkreditierungsstelle DAkkS.

Seit 2021 stellt § 198 Abs. 2 BewG beide Qualifikationen ausdrücklich gleich. Kein Qualitätsunterschied, kein Rangverhältnis. Das Gesetz sagt: Beide dürfen den niedrigeren gemeinen Wert Ihrer Immobilie gegenüber dem Finanzamt nachweisen. Was auf dem Papier so einfach klingt, hat eine bewegte Vorgeschichte — und genau die ist es wert, erzählt zu werden.

Die Vorgeschichte: Warum sich jemand über Paragraphen aufregen kann

Jahrelang behaupteten einzelne Kammern, nur der öffentlich bestellte Sachverständige sei vor Gericht zugelassen. Man berief sich auf § 404 Abs. 2 der Zivilprozessordnung: Gerichte sollen öffentlich bestellte Sachverständige bevorzugen. Ein kleines Wort — sollen — wurde zum Streitfall.

Die Rechtsprechung stellte klar: Sollen ist eine Ordnungsvorschrift, keine Pflicht. Gerichte dürfen auch Sachverständige ohne öffentliche Bestellung heranziehen. Was zählt, ist die Qualität des Gutachtens, nicht die Herkunft des Titels.

Für die Betroffenen — erfahrene Sachverständige, die über ein internationales Zertifizierungssystem ihre Kompetenz nachgewiesen hatten — war das mehr als ein juristisches Detail. Es ging um die Frage, ob jemand, der sein Handwerk versteht und es belegen kann, trotzdem von einem wichtigen Arbeitsfeld ausgesperrt wird, nur weil der Stempel einer bestimmten Institution fehlt.

Das Katz-und-Maus-Spiel zwischen Bundesfinanzhof und Finanzverwaltung

Wer die Chronologie der letzten Jahre verfolgt, erkennt ein wiederkehrendes Muster. Der Bundesfinanzhof entscheidet zugunsten der Steuerpflichtigen und öffnet den Sachverständigenkreis. Das Bundesfinanzministerium reagiert mit Einschränkungen. Der Bundesfinanzhof kippt die Einschränkungen. Die Verwaltung versucht es erneut.

Im Juli 2021 entschied der BFH: Jeder darf die kürzere Nutzungsdauer seiner Immobilie mit jeder Darlegungsmethode nachweisen — Methodenfreiheit. Im Februar 2023 antwortete das BMF mit einem Schreiben, das diese Freiheit faktisch wieder einschränkte. Im Januar 2024 wies der BFH das Ministerium erneut zurück: Die Anforderungen ergeben sich nicht aus dem Gesetz und sind nicht tragfähig.

Im August 2025 startete das BMF einen neuen Versuch über eine Verordnungsänderung. Sprengnetter, einer der bedeutendsten Fachliteratur-Verlage der Branche, sprach in seiner Stellungnahme von einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit und einem Widerspruch zur gesetzlich bereits vollzogenen Gleichstellung. Der Fachzeitschriftenautor Sebastian Drießen (i&b 4/2025) stellte fest: Es gibt keinen sachlichen Grund, zertifizierte Sachverständige gegenüber öffentlich bestellten zu benachteiligen.

Am 29.12.2025 wurde die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht — ohne die geplante Verschärfung. Parallel hob das BMF sein restriktives Schreiben vom Februar 2023 auf.

Vier Jahre, vier Runden, immer dasselbe Ergebnis. Hinter diesen Aktenzeichen stehen Steuerpflichtige, die für ihr Recht kämpfen mussten. Und Sachverständige, deren fachliche Arbeit rein formal in Frage gestellt wurde.

Was Europa damit zu tun hat

Die Geschichte wird noch interessanter, wenn man den Blick über die Landesgrenze richtet. Die EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 hat ein europäisches Akkreditierungssystem geschaffen, das nationale Monopole aufbricht. Die EU-Dienstleistungsrichtlinie fordert den Abbau von Marktzugangshindernissen. Die Berufsanerkennungsrichtlinie sorgt für die gegenseitige Anerkennung von Qualifikationen.

In der Praxis führt das zu bemerkenswerten Situationen: Ein nach RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) zertifizierter Gutachter erstellt weltweit anerkannte Bewertungen. Banken akzeptieren seine Arbeit ausdrücklich — die MaRisk-Richtlinien nennen das RICS Red Book als anerkannten Berufsstandard. Gerichte urteilen nach Substanz, nicht nach Label. Nur das deutsche Finanzamt verlangt den formalen Nachweis über eine DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle.

Die Pointe: In der Luftfahrt — wo Menschenleben vom korrekten Arbeiten abhängen — setzt die europäische Flugsicherheitsbehörde EASA auf ein ISO-basiertes, privates Zertifizierungssystem und referenziert ISO 17024 ausdrücklich für ihre eigenen Experten. Private Wartungsbetriebe unter EASA-Aufsicht halten Flugzeuge in der Luft. Wenn dieses System für die Flugsicherheit genügt, darf man sich fragen, warum die Finanzverwaltung ein strengeres formales Regime verlangt.

Was das für Sie als Eigentümer bedeutet

Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, setzt das Finanzamt einen steuerlichen Wert fest. Dieser basiert auf einer typisierenden Massenbewertung — einem Verfahren, das den individuellen Zustand Ihrer Immobilie, die tatsächliche Lage und den realen Markt nicht abbilden kann. Das Ergebnis liegt regelmäßig über dem Wert, den Ihre Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde.

§ 198 BewG gibt Ihnen das Recht, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Und dieser Nachweis wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung geführt — mit den vollen, marktgerechten Bewertungsansätzen, nicht nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes. Der gemeine Wert nach § 9 BewG ist materiell identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB (Sprengnetter/Kierig, Lehrbuch Teil 1 Kap. 3). Der Unterschied liegt in der Bewertungsgenauigkeit.

Dafür brauchen Sie einen qualifizierten Sachverständigen. Ob dieser öffentlich bestellt oder nach ISO 17024 zertifiziert ist, spielt rechtlich keine Rolle. Was zählt: Die DAkkS-Akkreditierung der Zertifizierungsstelle muss den Bereich BewG und ImmoWertV ausdrücklich abdecken (DAkkS-Mitteilung vom 30.12.2024).

Das Verfassungsrecht steht auf Ihrer Seite

Die rein formale Ablehnung eines inhaltlich einwandfreien Gutachtens berührt die Berufsfreiheit nach Art. 12 GG. Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) bringt es auf den Punkt: Die Rechtfertigung für solche Beschränkungen läuft auf verwaltungstechnische Zwecke hinaus — die nach der Verfassungsrechtsprechung für eine Einschränkung der Berufsfreiheit nicht genügen. Hinzu kommt der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 88 AO: Das Finanzamt ist verpflichtet, auch die für den Steuerpflichtigen günstigen Umstände zu berücksichtigen.

Sollte das Finanzamt Ihr Gutachten rein formal ablehnen, steht Ihnen der Rechtsweg offen: Einspruch (§ 347 AO), Klage beim Finanzgericht (§ 40 FGO), freie Beweiswürdigung. Der Bundesfinanzhof hat diese Linie in den letzten Jahren konsequent bestätigt.

Worauf es am Ende wirklich ankommt

Hinter den Paragraphen stehen Menschen, Entscheidungen und Lebensgeschichten. Ihr Gutachter muss nicht den richtigen Stempel tragen — er muss sein Handwerk verstehen. Ein Gutachten muss nachvollziehbar sein, damit Sie und das Finanzamt die Bewertung verstehen. Und es muss nachprüfbar sein, damit ein anderer Fachmann die Methodik und Berechnungen überprüfen kann.

Die formale Qualifikation — ob öffentliche Bestellung oder ISO 17024 — ist ein Indikator dafür, dass diese Standards erfüllt werden. Sie ist kein Garant. Und ihr Fehlen ist kein Ausschlussgrund, wenn die Qualität stimmt. Oder, wie es in der Fachwelt heißt: Wir sind keine Glaubensgemeinschaft. Gutachten müssen verifizierbar sein.

Den richtigen Gutachter finden Sie nicht über eine Abkürzung auf einer Visitenkarte. Sie finden ihn über Erfahrung, über Empfehlung, über ein Netzwerk von Fachleuten, die füreinander einstehen.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Eine Erbschaft oder Schenkung ist mehr als eine Immobilie auf dem Papier. Es ist eine Familienangelegenheit, ein Stück Lebensgeschichte, das weitergegeben wird. Wer in dieser Situation den richtigen Gutachter an seiner Seite hat, spart nicht nur Steuern — er gewinnt Sicherheit in einem Prozess, der sich sonst schnell überwältigend anfühlen kann.

Gute Beratung beginnt mit den richtigen Verbindungen. Der Sachverständige bewertet, der Steuerberater gestaltet, der Fachanwalt sichert ab. Drei Disziplinen, die ineinandergreifen müssen.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994
mit erfahrenen Steuerberatern, Fachanwälten und Sachverständigen in der
Erlangen, Nürnberg, Fürth und Forchheim zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler,
sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel —
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Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.