Erbfall und Immobilie: Warum Sie sofort handeln sollten

Wenn ein Angehöriger stirbt und eine Immobilie hinterlässt, steht die Bewertung meist nicht an erster Stelle. Verständlich -- es gibt Wichtigeres. Aber jede Woche, die zwischen dem Erbfall und der Beauftragung eines Sachverständigen vergeht, verändert die Ausgangslage. Und irgendwann ist der Zustand der Immobilie am Todestag nicht mehr feststellbar.

Was das Finanzamt sehen will

Die Erbschaftsteuer berechnet sich nach dem Wert der Immobilie am Todestag. Nicht nach dem heutigen Wert, nicht nach dem Wert bei der Besichtigung -- nach dem Wert am Tag des Todes. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz. Oft liegt dieser pauschale Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert.

Wenn Sie nachweisen können, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als das Finanzamt annimmt, zahlen Sie weniger Erbschaftsteuer. Dafür brauchen Sie ein Gutachten. Und dieses Gutachten muss glaubhaft belegen, wie die Immobilie am Todestag aussah.

Warum jede Woche zählt

Ein Sachverständiger kann nur bewerten, was er sieht. Er besichtigt die Immobilie und nimmt den Zustand auf. Dann rechnet er zurück auf den Todestag. Das funktioniert gut, wenn zwischen Erbfall und Besichtigung wenige Wochen liegen. Es wird schwierig, wenn Monate vergehen -- und in dieser Zeit Dinge passieren:

• Jemand renoviert. Ein Miterbe lässt das Bad erneuern oder die Fassade streichen. Das verändert den Wert -- aber bewertet werden muss der Zustand vorher. Ohne Fotos oder Dokumentation ist der Vorher-Zustand nicht mehr nachweisbar.

• Die Immobilie steht leer. Ohne Heizung entstehen im Winter Frostschäden. Feuchtigkeit zieht ein. Was am Todestag noch in Ordnung war, ist Monate später ein Mangel -- oder umgekehrt.

• Einrichtung verschwindet. Einbauküche ausgebaut, Markise abmontiert, Einbauschränke entfernt. Das waren Bestandteile der Immobilie, die zum Wert am Todestag gehören. Bei der Besichtigung sind sie nicht mehr da.

• Der Garten verändert sich. Verwildert oder wird aufwendig gepflegt. Beides verfälscht das Bild gegenüber dem Todestag.

Was Sie jetzt tun sollten

In den ersten Tagen:

• Fotografieren Sie alle Räume, die Fassade, das Dach, den Garten, die Heizung, das Bad. Mit Datum.


• Sichern Sie Schlüssel und Unterlagen: Grundrisse, Energieausweis, letzte Handwerkerrechnungen.


• Verändern Sie nichts an der Immobilie.

In den ersten zwei Wochen:

• Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob ein Gutachten für den steuerlichen Nachweis sinnvoll ist.


• Beauftragen Sie einen zertifizierten Sachverständigen mit der Bewertung.


• Informieren Sie alle Miterben, dass bis zur Besichtigung keine Veränderungen vorgenommen werden.

Vermeiden Sie:

• Renovierungen vor der Besichtigung des Sachverständigen


• Das Ausräumen wesentlicher Gebäudebestandteile


• Abwarten, bis sich die Erbengemeinschaft einig ist -- die Bewertung kann unabhängig davon erfolgen

Was auf dem Spiel steht

Es geht um zwei Dinge gleichzeitig:

1. Die Erbschaftsteuer. Wenn der tatsächliche Wert der Immobilie unter dem pauschalen Finanzamt-Wert liegt, können Sie mit einem Gutachten die Steuerlast senken. Aber nur, wenn das Gutachten den Zustand am Todestag belastbar nachweist.

2. Die faire Aufteilung. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, braucht die Erbengemeinschaft eine gemeinsame Wertbasis. Je länger gewartet wird, desto mehr Spielraum entsteht für Streit darüber, was am Todestag tatsächlich der Zustand war.

Beides wird einfacher, wenn der Sachverständige die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall besichtigt.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Nach einem Erbfall zählt jede Woche. Je schneller der Zustand der Immobilie professionell dokumentiert wird, desto sicherer stehen Sie -- gegenüber dem Finanzamt und innerhalb der Erbengemeinschaft.

Als Immobilienmakler in der Metropolregion Nürnberg begleiten wir seit 1994 Familien durch genau solche Situationen. Wir arbeiten eng mit erfahrenen Sachverständigen, Fachanwälten für Erbrecht und Steuerberatern zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Ansprechpartner, sondern ein Netzwerk, das für Sie arbeitet. Ein Anruf genügt.