Eigentumswohnung Erlangen: Kaufpreis, Rendite, Energiebilanz und Cashflow im Detail
social-qu-Bild fuer Objekt 2026-0004
Eigentumswohnung Erlangen-Büchenbach: Rendite, Objektdaten und Cashflow-Analyse
Ein Immobilienkauf ist eine Entscheidung, die auf einer soliden Datengrundlage basiert. Dieser Beitrag liefert die strukturierte Einordnung der vermieteten 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Erlangen-Büchenbach: Kaufpreis pro Quadratmeter, Renditedaten, Raumaufteilung mit Flächenangaben, energetische Ausgangslage, Cashflow-Rechnung und ein Vergleich mit den aktuell verfügbaren Objekten im Portfolio.
Kaufpreis und Renditedaten
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 275.000 EUR |
| Wohnfläche | ca. 88 m² |
| Kaufpreis pro m² Wohnfläche | ca. 3.125 EUR/m² |
| Etage | 4. Obergeschoss (mit Personenaufzug) |
| Kaltmiete monatlich | 720 EUR |
| Jahresnettokaltmiete | 8.640 EUR |
| Bruttorendite (ohne Stellplatz) | 3,14 % |
| Bruttorendite (inkl. Stellplatz) | 2,83 % |
| Mietpreismultiplikator (ohne Stellplatz) | 31,8 |
| Mietpreismultiplikator (inkl. Stellplatz) | 35,3 |
| Tiefgaragenstellplatz | 30.000 EUR (separat erwerbbar) |
| Hausgeld monatlich | ca. 450 EUR |
| Courtage Käufer | 3,57 % inkl. USt (= ca. 9.818 EUR) |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % (= ca. 9.625 EUR) |
| Preis verhandelbar | Ja |
Zur Einordnung: Der Quadratmeterpreis von 3.125 EUR liegt unter dem Erlanger Durchschnitt für Bestandswohnungen. Der Tiefgaragenstellplatz ist separat kalkulierbar und im Kaufpreis der Wohnung nicht enthalten. Die ausgewiesene Bruttorendite von 3,14 % bezieht sich ausschließlich auf den Wohnungskaufpreis. Der Kaufpreis ist laut Exposé verhandelbar -- jede Reduktion verbessert die Renditekennzahlen direkt.
Raumaufteilung mit Flächenangaben
| Raum | Fläche | Anmerkung |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | ca. 22 m² | Große Fensterfronten, direkter Zugang Süd-Loggia |
| Elternschlafzimmer | über 15 m² | Platz für Doppelbett und Schrankwand |
| 3. Zimmer (Kind/Gäste/Home-Office) | ca. 14 m² | Flexibel nutzbar |
| Küche | funktional | Platz für Einbauküche und Essbereich am Fenster |
| Bad | vorhanden | Mit Badewanne und Dusche |
| Gäste-WC | separat | Zusatzkomfort |
| Diele/Flur | weitläufig | Mit Abstellraum |
| Loggia | vorhanden | Süd-Ausrichtung, überdacht |
| Keller | vorhanden | Separates Kellerabteil |
Bewertung der Raumaufteilung: Drei separate Zimmer mit jeweils nutzbaren Maßen. Die Kombination aus Bad mit Wanne/Dusche und separatem Gäste-WC ist in dieser Preisklasse ein echtes Qualitätsmerkmal. Die Loggia (überdacht, nicht offener Balkon) bietet geschützten Außenraum. Der Abstellraum in der Diele und das separate Kellerabteil ergänzen die Staufläche.
Energetische Ausgangslage
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Energieausweis | Bedarfsausweis |
| Endenergiebedarf | ca. 125,6 kWh/(m²a) |
| Energieeffizienzklasse | D |
| Verglasung | Doppelt |
| Fenster | Kunststoff |
| Heizungsart | Zentralheizung |
| Befeuerungsart | Gas |
Einordnung: Energieklasse D (Bereich bis 130 kWh/m²a) ist für eine Bestandswohnung ein guter Wert. Im Vergleich: Viele Bestandswohnungen ähnlichen Baualters liegen bei Klasse E oder schlechter. Der Wert von 125,6 kWh/(m²a) liegt im oberen Bereich der Klasse D, und ist energetisch bestandssicher.
Geschätzte jährliche Heizkosten (Orientierung):
Bei einem Gaspreis von ca. 0,10 EUR/kWh: 125,6 kWh x 88 m² x 0,10 EUR = ca. 1.105 EUR/Jahr. Tatsächliche Kosten hängen vom individuellen Heizverhalten und der Gaspreisentwicklung ab.
Cashflow-Rechnung (Orientierung)
| Position | Monatlich | Jährlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete (Einnahme) | 720 EUR | 8.640 EUR |
| Hausgeld gesamt | ca. 450 EUR | ca. 5.400 EUR |
| davon umlagefähig (geschätzt 60--70 %) | ca. 270--315 EUR | ca. 3.240--3.780 EUR |
| davon nicht umlagefähig (geschätzt 30--40 %) | ca. 135--180 EUR | ca. 1.620--2.160 EUR |
| Netto-Cashflow vor Finanzierung | ca. 540--585 EUR | ca. 6.480--7.020 EUR |
Hinweise zur Cashflow-Rechnung: Der nicht umlagefähige Hausgeld-Anteil (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) mindert den Netto-Cashflow. Die exakte Aufschlüsselung ist der Hausgeldabrechnung zu entnehmen. Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) sind nicht berücksichtigt und individuell zu kalkulieren. Steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten) können den Netto-Ertrag verbessern -- Abstimmung mit Steuerberater empfohlen.
Modernisierungszustand
| Merkmal | Status |
|---|---|
| Letzte Modernisierung | 2012/2013 |
| Art der Modernisierung | Umfassende optische Modernisierung (puristisch, zeitlos) |
| Jahre seit Modernisierung | ca. 13 Jahre |
| Bad | Wanne und Dusche vorhanden |
| Gäste-WC | Separat vorhanden |
| Fenster | Kunststoff, Doppelverglasung |
| Gesamteindruck | Gepflegt, umfassend modernisiert 2012/2013 |
Bewertung: Die umfassende Modernisierung 2012/2013 -- puristisch, zeitlos, hochwertig -- liegt rund 13 Jahre zurück. Bad, Gäste-WC, Fenster und Bodenbeläge befinden sich auf einem gepflegten Niveau, das langfristig Bestand hat.
Vergleich mit verfügbaren Objekten im Portfolio
| Kriterium | 2026-0002 (Alterlangen) | 2026-0003 (Alterlangen) | 2026-0004 (Büchenbach) |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 330.000 EUR | 215.000 EUR | 275.000 EUR |
| Wohnfläche | ca. 81 m² | ca. 62 m² | ca. 88 m² |
| EUR/m² | 4.074 EUR | 3.468 EUR | 3.125 EUR |
| Energieklasse | E (152,75 kWh) | E (152,75 kWh) | D (125,6 kWh) |
| Vermietet | Nein | Nein | Ja (720 EUR/Monat) |
| Bruttorendite | -- | -- | 3,14 % |
| Aufzug | Nein | Nein | Ja |
| Stellplatz | Garage (inkl.) | -- | TG (30.000 EUR sep.) |
| Gäste-WC | Nein | Nein | Ja |
| Außenbereich | Balkon (Süd/West) | -- | Loggia (Süd) |
Einordnung: 2026-0004 bietet den niedrigsten Quadratmeterpreis, die größte Wohnfläche, die beste Energieklasse und ist das einzige bereits vermietete Objekt. Es ist zudem das einzige mit Personenaufzug und separatem Gäste-WC. Der Tiefgaragenstellplatz ist separat erwerbbar, was die Einstiegsschwelle senkt.
Lagequalität: Büchenbach in Kennzahlen
| Standortfaktor | Bewertung |
|---|---|
| ÖPNV-Anbindung | Buslinien zur Erlanger Innenstadt, Anbindung Metropolregion |
| Nahversorgung | Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken im Stadtteil |
| Bildungsinfrastruktur | Kindergärten und Schulen fußläufig erreichbar |
| Arbeitgeberstruktur | Siemens Healthineers, FAU, Fraunhofer, Max-Planck |
| Mietmarkt-Nachfrage | Hoch (Universität, Forschung, Technologie-Unternehmen) |
| Grünflächen | Regnitzaue, Grünzüge, Rad- und Fußwegenetz |
| Flughafen-Anbindung | Nürnberg (NUE) in ca. 20--25 Minuten |
| Radwegenetz | Gut integriert, schnelle Verbindung in die Innenstadt |
Zusammenfassung
Diese vermietete Eigentumswohnung bietet eine nachvollziehbare Datengrundlage für eine fundierte Kaufentscheidung. 88 m² mit klarer Raumaufteilung, drei separate Zimmer, Personenaufzug, Gäste-WC und Süd-Loggia. Energieklasse D als solider Ausgangswert, umfassend modernisiert 2012/2013 in gepflegtem Zustand. Bruttorendite 3,14 % bei verhandelbarem Kaufpreis in einer Lage mit strukturell hoher Mietnachfrage. Der niedrigste Quadratmeterpreis im aktuellen Portfolio bei gleichzeitig größter Wohnfläche und bester Energieklasse.
Dieses Objekt interessiert Sie?
Alle Objektdaten, Grundrisse und der Energieausweis stehen zur Einsicht bereit. Für eine individuelle Einschätzung zu Finanzierung, Cashflow-Rechnung oder steuerlichen Aspekten stellen wir gerne den Kontakt zu den passenden Fachleuten aus unserem Netzwerk her.
Alle Details und Fotos zum Objekt:
3-Zimmer Eigentumswohnung Erlangen-Büchenbach -- Details und Fotos
Direkt anfragen:
3-Zimmer Eigentumswohnung Erlangen-Büchenbach -- Anfrage
Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Steuerberatern, Energieberatern, Finanzierungsexperten und Hausverwaltungen in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Alle relevanten Unterlagen -- Grundrisse, Energieausweis, Berechnungen -- stellen wir Ihnen kurzfristig zusammen.
Alle Angaben basieren auf den uns vorliegenden Unterlagen und Angaben des Eigentümers. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.