Drei Wohnungen unter einem Dach — vollständig verfügbar, in gefragter Erlanger Lage
Haus mit drei abgeschlossenen Wohneinheiten in gefragter Erlanger Wohnlage Alterlangen, vollständige Verfügbarkeit ohne bestehende Mietverhältnisse
Zwei Zahlen, die den Unterschied machen
Bei diesem Objekt sind es zwei Zahlen, die den Unterschied machen: drei und frei. Drei abgeschlossene Wohnebenen. Alle drei komplett verfügbar. Kein Alt-Mietvertrag, keine gewachsenen Konstellationen, keine Übernahme-Kompromisse. Sie legen fest, wer wann zu welchem Preis in Ihr Objekt einzieht.
Solche Konstellationen sind in gewachsenen Erlanger Wohnlagen selten. Wer heute ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft in der Regel eine Historie mit — Mietverhältnisse aus den 90ern, Kappungsgrenzen, festgefahrene Nebenkosten. Hier nicht. Hier bekommen Sie den Reset-Knopf.
Die Kennzahlen
Das Objekt liegt in Erlangen-Alterlangen — Bodenrichtwert laut Exposé rund 1.100 EUR pro Quadratmeter. Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen ordnet Alterlangen in seinem Immobilienmarktbericht 2024 dem Stadtbereich mit exponierter Lage zu, gleichrangig mit Burgberg und Sieglitzhof. Kein Stadtrand — sondern gehobener Wohnbereich mit direktem Anschluss ans Stadtzentrum.
- Kaufpreis: 838.500 EUR (zzgl. 3,57 Prozent Käuferprovision inkl. USt)
- Wohnfläche gesamt: 210 Quadratmeter (EG 82 + OG 81 + DG 47,2 m² nach WoFlV)
- Grundstück: 505 Quadratmeter
- Baujahr: 1963 (Dachgeschoss-Ausbau 2013)
- Bodenwert-Indikation: 555.500 EUR (505 m² × 1.100 EUR/m²) — das sind 66 Prozent des Kaufpreises
Was das für den Kapitaleinsatz bedeutet: Der Grund allein macht rund zwei Drittel des Kaufpreises aus. Der Gebäudeanteil ist entsprechend rechnerisch niedrig — was steuerlich relevant wird (dazu unten).
Drei Bewirtschaftungsmodelle, drei Renditen
Bemerkenswert ist die Renditespreizung. Sie liegt zwischen 3,5 und 5,3 Prozent brutto — allein durch die Art der Bewirtschaftung.
| Modell | Jahresmiete brutto | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Vermietung nach Immowelt-Marktmedian Alterlangen (12,46 EUR/m², Stichtag 01.08.2026) | 31.400 EUR | 3,74 % |
| Vollvermietung zu Mietspiegel-Maximum plus 10 Prozent (gesetzlicher Rahmen bei Neuvermietung: EG/OG je 1.195 EUR, DG 1.010 EUR) | 40.800 EUR | 4,87 % |
| Vollvermietung mit möbliertem Dachgeschoss (FAU-, Universitätsklinikum-, Siemens-Healthineers-Umfeld) | 44.400 EUR | 5,29 % |
Nach Verwaltung, Instandhaltung, Nebenkosten und Ausfallrisiko liegt die Nettorendite indikativ bei 3,6 bis 4,0 Prozent — solide für ein Objekt mit dieser Bodenwert-Substanz.
Das Dachgeschoss hat zwei Bäder und zwei Wohnräume auf 47,2 Quadratmeter Wohnfläche (die reale nutzbare Grundfläche liegt deutlich darüber, weil die Wohnflächenverordnung Dachschrägen halbiert). Das prädestiniert es für Studenten-Doppelbelegung oder Möbliert-Vermietung — der Möbliert-Aufschlag kann die Miete auf 1.310 EUR pro Monat heben und die Gesamtrendite entsprechend nach oben ziehen.
Wahlfreiheit auch beim Erwerb
Vorrangig wird das Anwesen als vollständige Einheit veräußert. Aber laut Exposé kann ein Verkauf einzelner Wohnungen geprüft werden, sofern sich für sämtliche Einheiten zeitlich und wirtschaftlich abgestimmte Erwerbsmöglichkeiten ergeben.
Für Sie als Anleger heißt das: Sie sind nicht auf „ganzes Haus oder gar nichts" festgelegt. Wenn zwei weitere passende Käufer für die anderen Einheiten kommen, kann aus einem großen Objekt auch eine passgenaue Einzeleinheit werden.
Die Miteigentumsanteile sind klar aufgeteilt: 618/1000 für Ober- und Dachgeschoss zusammen, der Rest für das Erdgeschoss inklusive großer Keller-Anteile. Ein Kellerraum wird gemeinschaftlich als Waschküche genutzt. Der Bodenwert (505 m² Grundstück mal ca. 1.100 EUR/m² Bodenrichtwert Alterlangen = rund 555.500 EUR Indikation) verteilt sich anteilig auf die Einheiten — das reine ETW-Wohnflaechen-Vergleichspreis-Niveau greift zu kurz. Konkrete Preisvorstellungen fuer einen Einzelerwerb besprechen wir persoenlich.
Verwaltung als Gestaltungshebel
Das Objekt ist bisher eigentümerverwaltet. Kein externer WEG-Verwalter, keine externe Miethausverwaltung, kein Verwaltungsoverhead. Bei Selbstnutzung oder aktiver Eigenbewirtschaftung bleibt diese Kostenstruktur schlank. Bei reiner Fremdvermietung durch neuen Eigentümer empfiehlt sich eine professionelle Miethausverwaltung (ca. 25–35 EUR pro Einheit und Monat) — damit die Vermieter-Mieter-Beziehung konfliktfrei aufgestellt ist. Auf drei Einheiten hochgerechnet: 900 bis 1.260 EUR pro Jahr, was die Nettorendite um etwa 0,15 Prozentpunkte reduziert.
Die Wahl zwischen selbstverwaltet und extern verwaltet gehört Ihnen. Bei etablierten WEG-Objekten (wie unserer parallel angebotenen Eigentumswohnung in Erlangen-Büchenbach) ist diese Wahl bereits vom Vorbesitzer getroffen.
Steuerlicher Gestaltungsspielraum
Für den Käufer eröffnet der 34-prozentige rechnerische Gebäudeanteil einen Handlungskorridor: Ein sachverständiges Verkehrswertgutachten mit belegbarer Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil marktgerecht ermitteln — und damit die AfA-Basis anheben, in den Grenzen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15-Prozent-Grenze).
Das Baujahr 1963 legt außerdem ein Restnutzungsdauer-Gutachten nahe. Der Gutachterausschuss Stadt Erlangen weist im Marktbericht 2024 eine mittlere Restnutzungsdauer der Kauffälle von rund 41 Jahren aus (Spanne 18 bis 78) — nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 kann eine nachweisbar kürzere Restnutzungsdauer als die Standard-50-Jahre angesetzt werden. Der Dachgeschoss-Ausbau 2013 hat eine eigene AfA-Startzeit.
Konkrete Anwendbarkeit prüft Ihr Steuerberater. Wir empfehlen Ihnen im HSG-Netzwerk gerne einen erfahrenen Partner, der mit diesen Instrumenten vertraut ist.
Vergleich zu Alternativangeboten
Der Kaufpreis von 3.993 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegt unterhalb des Immowelt-Medians für Häuser in Alterlangen (4.951 EUR/m², Stichtag 01.08.2026, Spanne 3.236 bis 7.937 EUR/m²). Bei Neubau-Vergleichsobjekten Baujahr 2019 ff. liegen die GA-Werte für Eigentumswohnungen im Stadtbereich bei 7.650 EUR/m² — hier zahlen Sie den Baujahres-Abschlag, bekommen aber Substanz und Bodenwert.
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Drei separate Wohnebenen, volle Verfügbarkeit aller Einheiten, exponierte Lage in Alterlangen mit Bodenwert-starkem Grundstück — und die Wahl zwischen mehreren Bewirtschaftungsmodellen mit klarer Renditespreizung. Der nächste Schritt ist ein Termin.
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