CRR3: Was sich bei der Immobilienfinanzierung ändert
Seit Januar 2025 gelten neue Eigenkapitalregeln für Immobilienkredite. Was die 55%-Schwelle für Ihren Kauf bedeutet -- mit konkreten Rechenbeispielen.
CRR3 -- Was sich bei der Immobilienfinanzierung ändert: Zahlen, Schwellenwerte und Rechenmodelle
Autor: Hary Stubnya, Immobilienmakler seit 1994
Für: stubnya-immobilien.de
Datenstand: April 2026
Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Spielregeln
Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) hat die Eigenkapitalanforderungen für Banken bei Immobilienkrediten grundlegend überarbeitet. Für Käufer, Verkäufer und Kapitalanleger bedeutet das: Andere Konditionen, andere Schwellenwerte, andere Kalkulationen.
Dieser Artikel liefert die Zahlen -- mit konkreten Rechenmodellen, damit Sie Ihre Finanzierung auf dem aktuellen Stand planen können.
Der zentrale Schwellenwert: 55% Loan-to-Value
Die wichtigste Zahl der CRR III für Immobilienkäufer ist die 55%-LTV-Grenze. LTV steht für Loan-to-Value -- das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Immobilienwert.
Was sich geändert hat
| Kenngröße | Bisher (CRR/CRR II) | Neu (CRR III, seit 01.01.2025) |
|---|---|---|
| Risikogewicht Wohnimmobilien | 35% pauschal | 20% bis 55% LTV, danach 75% |
| Entscheidende Grenze | Keine differenzierte LTV-Staffelung | 55% des Immobilienwerts |
| Auswirkung auf Konditionen | Einheitliche Kalkulation | Deutlicher Konditionssprung oberhalb 55% |
Quelle: Banking.Vision, "CRR III: The new CRSA" (verifiziert gegen Originalverordnung)
Warum diese Grenze so relevant ist
Unterhalb von 55% LTV muss die Bank nur 20% Risikogewicht auf den besicherten Kreditanteil ansetzen. Oberhalb von 55% springt das Risikogewicht auf 75% -- das entspricht einem unbesicherten Privatkredit. Die Bank braucht für den Kreditanteil oberhalb der 55%-Schwelle also fast viermal so viel Eigenkapital.
Diesen Mehraufwand gibt die Bank an den Kreditnehmer weiter -- über Zinszuschläge und strengere Anforderungen.
Rechenbeispiel: Kauf einer Wohnimmobilie für 400.000 EUR
Szenario A: Finanzierung innerhalb der 55%-Schwelle
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Kaufpreis / Immobilienwert | 400.000 EUR |
| 55%-Schwelle | 220.000 EUR |
| Maximaler Kredit (innerhalb Schwelle) | 220.000 EUR |
| Erforderliches Eigenkapital | 180.000 EUR |
| Nebenkosten (ca. 10%) | 40.000 EUR |
| Gesamter Eigenkapitalbedarf | 220.000 EUR |
| Risikogewicht auf den Kredit | 20% (besicherter Anteil) |
Szenario B: Finanzierung mit 80% (typische Kapitalanlage)
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Kaufpreis / Immobilienwert | 400.000 EUR |
| Kreditbetrag | 320.000 EUR |
| davon bis 55% LTV (günstiger Anteil) | 220.000 EUR (Risikogewicht 20%) |
| davon über 55% LTV (teurer Anteil) | 100.000 EUR (Risikogewicht 75%) |
| Erforderliches Eigenkapital | 80.000 EUR |
| Nebenkosten (ca. 10%) | 40.000 EUR |
| Gesamter Eigenkapitalbedarf | 120.000 EUR |
| Risikogewicht-Mischkalkulation | Deutlich höher als Szenario A |
Szenario C: Finanzierung mit 90% (früherer Standard)
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Kaufpreis / Immobilienwert | 400.000 EUR |
| Kreditbetrag | 360.000 EUR |
| davon bis 55% LTV (günstiger Anteil) | 220.000 EUR (Risikogewicht 20%) |
| davon über 55% LTV (teurer Anteil) | 140.000 EUR (Risikogewicht 75%) |
| Erforderliches Eigenkapital | 40.000 EUR |
| Nebenkosten (ca. 10%) | 40.000 EUR |
| Gesamter Eigenkapitalbedarf | 80.000 EUR |
| Risikogewicht | Höchste Mischkalkulation, höchster Zinszuschlag |
Quintessenz: Szenario C (90%-Finanzierung) war früher der übliche Weg für Kapitalanleger. Unter CRR III wird dieser Weg deutlich teurer. Die Banken kalkulieren den Anteil über 55% LTV wie einen unbesicherten Kredit -- und das spiegelt sich im Zinssatz wider.
Was der Konditionssprung in Euro bedeutet
Zinszuschlag-Kalkulation bei 320.000 EUR Kredit
| Zinszuschlag p.a. | Monatliche Mehrbelastung | Mehrkosten über 10 Jahre | Mehrkosten über 25 Jahre |
|---|---|---|---|
| 0,2 Prozentpunkte | ca. 53 EUR | ca. 6.400 EUR | ca. 16.000 EUR |
| 0,3 Prozentpunkte | ca. 80 EUR | ca. 9.600 EUR | ca. 24.000 EUR |
| 0,5 Prozentpunkte | ca. 133 EUR | ca. 16.000 EUR | ca. 40.000 EUR |
Quelle der Zinszuschläge: IG BAY und Profil Bayern berichten von Zinszuschlägen zwischen 0,2 und 0,5 Prozentpunkten als Folge der CRR III. Die exakte Höhe hängt vom individuellen Finanzierungsprofil ab.
Kapitalanleger: Die IPRE-Kategorie kennen
Für Kapitalanleger kommt eine weitere Unterscheidung hinzu. Die CRR III führt die Kategorie IPRE ein -- Income Producing Real Estate. Darunter fallen Objekte, bei denen die Kreditrückzahlung primär von den Mieteinnahmen abhängt und nicht vom Einkommen des Kreditnehmers.
Risikogewichte nach Kategorie
| Kategorie | LTV bis 55% | LTV 55-80% | LTV über 80% | Typisches Objekt |
|---|---|---|---|---|
| Wohnimmobilie (Eigennutzung) | 20% | 75% | 75% | Eigenheim, Eigentumswohnung |
| IPRE Wohnen | 30-105% (LTV-abhängig) | Höher gestaffelt | Höher gestaffelt | Mietwohnhaus als Kapitalanlage |
| Gewerbeimmobilie | 60% | 100% | 100% | Bürogebäude, Einzelhandel |
| ADC (Bauträger) | 150% | 150% | 150% | Neubau-Projektentwicklung |
Quelle: Art. 124/125 CRR III (verifiziert gegen Banking.Vision und Nagler & Company)
Warum das für Kapitalanleger relevant ist
Wer eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft und den Kredit primär aus Mieteinnahmen bedient, fällt möglicherweise in die IPRE-Kategorie. Die Risikogewichte liegen dort höher als bei Eigennutzung -- und damit auch die Kreditkosten.
Die Einordnung hängt von der konkreten Finanzierungsstruktur ab. Ein Gespräch mit dem Finanzierungsberater klärt, welche Kategorie für Ihr Vorhaben greift.
Der neue Immobilienwert: Was Banken jetzt zugrunde legen
Die CRR III führt einen neuen Wertmaßstab ein -- den Immobilienwert (Property Value). Dieser ersetzt für Zwecke der Eigenkapitalberechnung die bisherige Wahlmöglichkeit zwischen Marktwert und Beleihungswert.
Anforderungen an den Immobilienwert
| Anforderung | Bedeutung für den Käufer |
|---|---|
| Darf den aktuellen Marktwert nicht übersteigen | Der Bankwert liegt im besten Fall auf Marktwertniveau |
| Durchschnittswert der letzten 6 Jahre (Wohnimmobilien) darf nicht überschritten werden | In Regionen mit starkem Preisanstieg liegt der Bankwert möglicherweise unter dem Kaufpreis |
| Keine spekulativen Elemente | Wertsteigerungserwartungen werden ausgeblendet |
| Konservative Bewertungskriterien | Sicherheitsabschläge sind die Regel |
Quelle: Art. 229 CRR III, verifiziert gegen Sprengnetter (02/2025) und Finalyse Deep Dive
Ausnahme: Nachweisbare Energieeffizienz-Verbesserungen und Klimaresilienz-Maßnahmen dürfen den Durchschnittswert übersteigen. Wer vor dem Kauf in eine energetische Sanierung investiert, kann dadurch einen höheren Immobilienwert erzielen -- und so die 55%-Schwelle günstiger erreichen.
Zeitplan: Was jetzt schon gilt und was noch kommt
| Zeitpunkt | Was passiert | Auswirkung |
|---|---|---|
| 01.01.2025 | CRR III in Kraft, Immobilienwert für Neugeschäft | Neue Konditionen bei Kreditvergabe |
| 2025-2029 | Output Floor steigt schrittweise (Start: 50%) | Banken mit eigenen Risikomodellen müssen mehr Eigenkapital vorhalten |
| 31.12.2027 | Bestandsportfolios müssen auf Immobilienwert angepasst werden | Möglicherweise Neubewertung bestehender Sicherheiten |
| 01.01.2030 | Output Floor erreicht 72,5% | Volle Wirkung der CRR III |
Quelle: Verordnung EU 2024/1623, Übergangsbestimmungen (verifiziert gegen vdp und IG BAY)
Der Output Floor bedeutet: Auch Großbanken mit eigenen Risikomodellen müssen mindestens 72,5% des Eigenkapitals vorhalten, das der Standardansatz ergäbe. Die Kreditkonditionen werden sich schrittweise anpassen -- wer früh plant, hat mehr Optionen.
Bearbeitungszeiten: Länger als gewohnt
| Bereich | Früher | Seit CRR III |
|---|---|---|
| Kreditbearbeitung | 2-3 Wochen | 3-6 Wochen |
| Finanzierungsquote (typisch) | Bis 90% | 70-80% |
| Bewertungsanforderungen | Markt- oder Beleihungswert | Immobilienwert (Property Value) nach Art. 229 |
Quelle: IG BAY, Profil Bayern (verifiziert)
Die längeren Bearbeitungszeiten ergeben sich aus den strengeren Dokumentations- und Bewertungsanforderungen. Für Käufer bedeutet das: Die Finanzierungszusage frühzeitig einholen -- idealerweise bevor Sie ein konkretes Angebot abgeben.
Checkliste: Finanzierung unter CRR III vorbereiten
Vor der Objektsuche
- [ ] Eigenkapitalquote prüfen: 20-30% des Kaufpreises plus Nebenkosten einplanen
- [ ] Finanzierungsrahmen mit der Bank vorab klären (Vorab-Kreditentscheidung)
- [ ] Zeitpuffer einplanen: 3-6 Wochen für die Kreditbearbeitung
- [ ] Bei Kapitalanlage: IPRE-Einordnung mit dem Finanzierungsberater besprechen
Bei der Kalkulation
- [ ] 55%-Schwelle berechnen: Immobilienwert multipliziert mit 0,55 = maximaler Kreditbetrag mit Bestzins
- [ ] Zinszuschlag für den Anteil über 55% LTV einkalkulieren (0,2-0,5 Prozentpunkte)
- [ ] Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) separat mit Eigenkapital finanzieren
- [ ] Bei Bestandsimmobilien: Energetische Sanierung als Werthebel prüfen (Ausnahme Durchschnittswert-Regel)
Beim Kaufprozess
- [ ] Finanzierungszusage VOR dem notariellen Kaufvertrag einholen
- [ ] Bewertungsgutachten frühzeitig beauftragen (Bearbeitungszeiten beachten)
- [ ] Dokumentationsanforderungen der Bank rechtzeitig erfüllen
- [ ] Übergangsfrist beachten: Bestandsportfolios werden bis 31.12.2027 angepasst
Vergleich: Finanzierung einer 400.000-EUR-Immobilie -- vorher und nachher
| Kenngröße | Vor CRR III | Mit CRR III (80% Finanzierung) |
|---|---|---|
| Typische Finanzierungsquote | Bis 90% | 70-80% |
| Eigenkapital (ohne Nebenkosten) | 40.000 EUR | 80.000-120.000 EUR |
| Eigenkapital (mit Nebenkosten, 10%) | 80.000 EUR | 120.000-160.000 EUR |
| Zinszuschlag für Anteil über 55% LTV | Kein separater Zuschlag | 0,2-0,5 Prozentpunkte |
| Bearbeitungszeit | 2-3 Wochen | 3-6 Wochen |
| Wertmaßstab | Marktwert oder Beleihungswert | Immobilienwert (Property Value) |
Drei Hebel, die Sie beeinflussen können
1. Eigenkapitalquote optimieren
Je näher Sie an die 55%-Schwelle kommen, desto günstiger wird die Finanzierung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR bedeutet das: Ab 180.000 EUR Eigenkapital (plus Nebenkosten) liegt der Kredit komplett im günstigen Bereich.
2. Energetische Sanierung als Wertsteigerung nutzen
Die CRR III erlaubt ausdrücklich, dass Energieeffizienz-Verbesserungen den Immobilienwert über den Durchschnitt der letzten 6 Jahre heben dürfen. Das bedeutet: Eine energetische Sanierung kann den Immobilienwert erhöhen und damit die 55%-Schwelle nach oben verschieben -- mit der Folge, dass ein größerer Kreditanteil zum günstigen Risikogewicht finanziert wird.
3. Timing nutzen
Der Output Floor steigt schrittweise bis 2030 auf 72,5%. Wer jetzt finanziert, profitiert von der Übergangsphase (aktuell 50%). Die volle Wirkung der CRR III entfaltet sich erst 2030 -- wer vorher handelt, sichert sich die aktuellen Konditionen.
Quellenverzeichnis
| Quelle | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| CRR III | Verordnung (EU) 2024/1623 vom 31.05.2024 | EUR-Lex |
| Art. 124/125 CRR III | Risikogewichte Wohn- und Gewerbeimmobilien | Verordnungstext |
| Art. 229 CRR III | Anforderungen an den Immobilienwert | Verordnungstext |
| Sprengnetter (02/2025) | CRR III Property Value -- Fachliche Einordnung | sprengnetter.de |
| Banking.Vision | CRR III: The new CRSA -- LTV-Tabellen | banking.vision |
| IG BAY | CRR III: Strengere Regeln bei Immobilienkrediten | igbay.de |
| Profil Bayern | Eigenkapitalregeln CRR III und CRD VI | profil.bayern |
| Finalyse | Deep Dive into CRR3 -- Art. 229 Systematik | finalyse.com |
| Nagler & Company | CRR III Immobilienfinanzierungen | nagler-company.com |
| vdp | Property Value gemäß Art. 229(1) CRR III | pfandbrief.de |
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Die CRR III verändert die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen messbar. Wer die Zahlen kennt, kann seine Finanzierung gezielt auf die neuen Schwellenwerte abstimmen -- und so tausende Euro über die Kreditlaufzeit einsparen.
Für die optimale Finanzierungsstrategie empfehlen wir, frühzeitig mit einem spezialisierten Finanzierungsberater und bei steuerlichen Aspekten der Kapitalanlage mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten. Beide Disziplinen sind bei der CRR III direkt relevant: Der Finanzierungsberater für die Kreditstruktur und LTV-Optimierung, der Steuerberater für die steuerliche Gesamtkalkulation der Kapitalanlage.
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