CRR3 -- Was sich bei der Immobilienfinanzierung verändert

Manche Veränderungen bemerkt man erst, wenn man mittendrin steckt. Die neuen Regeln der CRR III gehören dazu. Seit dem 1. Januar 2025 ist die EU-Verordnung 2024/1623 in Kraft, und sie verändert die Art, wie Banken Immobilienkredite bewerten und vergeben. Das klingt erstmal nach Regulierung und Bürokratie -- doch hinter den Paragraphen steckt eine Geschichte, die jeden betrifft, der eine Immobilie kaufen, verkaufen oder als Kapitalanlage nutzen möchte.

Und wie so oft bei guten Geschichten lohnt es sich, genauer hinzuschauen.

Eine neue Sprache für den Wert von Immobilien

Bis Ende 2024 kannte die Bankenwelt zwei Wertmaßstäbe: den Marktwert und den Beleihungswert. Wer in Deutschland eine Immobilie finanzieren wollte, hat diese Begriffe vielleicht gehört -- oder auch nicht, weil der Berater das im Hintergrund geregelt hat.

Jetzt gibt es einen neuen Begriff: den Immobilienwert -- im EU-Recht "Property Value" genannt. Er ersetzt für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen der Banken die bisherigen Maßstäbe durch ein einheitliches, EU-weites Bewertungskonzept. Ein Wertmaßstab, der für alle Banken in allen EU-Ländern gilt -- egal ob in München, Madrid oder Warschau.

Was bedeutet das konkret? Die Bank schaut bei der Kreditvergabe jetzt genauer hin. Der Immobilienwert darf den aktuellen Marktwert nicht übersteigen und muss langfristig erzielbar sein. Spekulative Preissteigerungen werden herausgerechnet. Das ist konservativer -- und gleichzeitig solider.

Die gute Nachricht für den deutschen Markt: Wer nach der bewährten Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) bewertet, erfüllt die neuen Anforderungen praktisch automatisch. Deutschland war mit seinem konservativen Ansatz schon immer einen Schritt voraus.

Was sich für Käufer und Kapitalanleger ändert

Hinter den regulatorischen Begriffen stehen ganz praktische Veränderungen, die im Alltag ankommen:

Mehr Eigenkapital einplanen. Die Finanzierungsquote liegt jetzt typischerweise bei 70 bis 80 Prozent statt wie früher bei bis zu 90 Prozent. Wer eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro kaufen möchte, sollte also mit 80.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital rechnen -- statt bisher möglicherweise 40.000 Euro.

Leicht höhere Zinsen. Banken geben einen Teil der gestiegenen Eigenkapitalkosten an Kreditnehmer weiter. Die Rede ist von Zinszuschlägen zwischen 0,2 und 0,5 Prozentpunkten. Bei einer Finanzierung über 300.000 Euro und 0,3 Prozentpunkten Aufschlag sind das rund 75 Euro mehr im Monat.

Etwas mehr Geduld. Die Bearbeitungszeit für Kreditanträge hat sich auf drei bis sechs Wochen verlängert, weil die Banken ihre Bewertungs- und Dokumentationsprozesse an die neuen Anforderungen anpassen. Das ist kein Zeichen von Ineffizienz -- sondern von Gründlichkeit.

Warum die 55-Prozent-Grenze so besonders ist

Eine Zahl, die man sich merken darf: 55 Prozent. Das ist die neue Schwelle, die darüber entscheidet, wie viel Eigenkapital die Bank für einen Kredit hinterlegen muss.

Liegt der Kredit unter 55 Prozent des Immobilienwerts, profitiert die Bank von einem deutlich günstigeren Risikogewicht -- bei Wohnimmobilien sinkt es auf 20 Prozent statt der bisherigen pauschalen 35 Prozent. Liegt er darüber, steigt das Risikogewicht auf 75 Prozent.

Für Kapitalanleger ist das ein spannendes Detail: Wer mit einem soliden Eigenkapitalpolster einsteigt und die 55-Prozent-Grenze unterschreitet, kann von besseren Kreditkonditionen profitieren. Die Finanzierungsstruktur wird so zu einem echten Gestaltungselement der Anlagestrategie.

Kapitalanlage neu denken

Besonders für Investoren bringt die CRR III eine interessante Differenzierung: Immobilien, deren Kreditrückzahlung hauptsächlich von Mieteinnahmen abhängt -- sogenannte ertragsabhängige Immobilien, im Fachbegriff IPRE (Income Producing Real Estate) -- werden jetzt anders bewertet als eigengenutzte Objekte.

Das heißt in der Praxis: Die Finanzierungsstrategie für ein vermietetes Mehrfamilienhaus braucht eine andere Herangehensweise als die für das eigene Zuhause. Die Risikogewichte sind höher, die Anforderungen an die Dokumentation strenger. Wer das versteht und seine Finanzierung entsprechend strukturiert, kann die neuen Regeln als Vorteil nutzen.

Und es gibt einen charmanten Aspekt: Energieeffiziente Gebäude und klimaresiliente Sanierungen dürfen den langfristigen Durchschnittswert übersteigen. Wer in Nachhaltigkeit investiert, wird von der Regulierung belohnt -- ein schönes Signal.

Die Kraft guter Begleitung

Was in der ganzen Diskussion um Verordnungen und Risikogewichte manchmal untergeht: Am Ende geht es um Menschen, die eine Entscheidung treffen. Eine Immobilie zu kaufen ist mehr als eine Finanzrechnung -- es ist eine Lebensentscheidung, ein Meilenstein, eine Geschichte.

In den vergangenen dreißig Jahren habe ich erlebt, wie sich der Immobilienmarkt immer wieder verändert hat. Jede Veränderung brachte neue Fragen mit sich -- und jedes Mal war es die persönliche Begleitung, die den Unterschied gemacht hat. Wer die Zusammenhänge versteht und rechtzeitig die richtigen Fragen stellt, erlebt keine Überraschungen im Kreditprozess.

Die CRR III ist keine Revolution. Sie ist ein neues Kapitel. Und wie bei jedem guten Kapitel kommt es darauf an, die Geschichte weiterzuerzählen -- mit Klarheit, mit Erfahrung und mit den richtigen Partnern an der Seite.

Zusammenspiel macht den Unterschied

Gerade bei den neuen Anforderungen zeigt sich, wie wertvoll ein eingespieltes Netzwerk ist. Die qualifizierte Immobilienbewertung durch erfahrene Sachverständige wird noch wichtiger, wenn jeder Euro Differenz im Immobilienwert über das Risikogewicht und damit über die Kreditkonditionen entscheidet.

Und auch der Blick des Finanzierungsberaters auf die optimale Kreditstruktur gewinnt an Bedeutung: Wie lässt sich die 55-Prozent-Grenze nutzen? Welche Eigenkapitalstrategie passt zur persönlichen Situation? Wie wirken sich die neuen Regeln auf die steuerliche Gestaltung aus?

Diese Fragen lassen sich am besten im Gespräch beantworten -- nicht mit einer Internetrecherche, sondern mit Menschen, die sich auskennen und die sich kennen.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Die Finanzierung einer Immobilie wird durch die CRR III anspruchsvoller -- und gleichzeitig planbarer, wenn man die neuen Spielregeln versteht. Wer frühzeitig mit erfahrenen Partnern spricht, verwandelt Unsicherheit in Klarheit.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Finanzierungsberatern und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- ein Anruf genügt.