CRR3 — Was sich bei der Immobilienfinanzierung ändert

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der gesamten EU neue Eigenkapitalregeln für Banken. Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) verändert die Art, wie Banken Immobilienkredite kalkulieren. Das wirkt sich direkt auf Ihre Finanzierungskonditionen aus — auf die Zinsen, auf die Eigenkapitalquote, auf die Geschwindigkeit.

Die gute Nachricht: Wer die neuen Spielregeln kennt, nutzt sie als Hebel.

Die 55-Prozent-Grenze — der zentrale Schwellenwert

Bisher war es einfach: Banken haben Wohnimmobilienkredite pauschal mit 35 Prozent Risikogewicht unterlegt. Seit Januar 2025 wird differenziert. Entscheidend ist jetzt der sogenannte Loan-to-Value — das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert.

Bis 55 Prozent des Immobilienwerts liegt das Risikogewicht bei nur 20 Prozent. Darüber springt es auf 75 Prozent.

In der Praxis heißt das: Wer mit 40 oder 45 Prozent Eigenkapital finanziert, bekommt deutlich bessere Konditionen als jemand, der 90 Prozent fremdfinanziert. Die Bank braucht weniger Eigenkapital in der Hinterhand — und gibt diesen Vorteil weiter.

Was sich konkret ändert

Drei Dinge spüren Sie als Käufer oder Investor sofort:

Erstens: Mehr Eigenkapital nötig. Die Finanzierungsquoten liegen jetzt bei 70 bis 80 Prozent statt wie früher bei bis zu 90 Prozent. Banken verlangen mehr Eigenmittel, weil die Regulierung das vorgibt.

Zweitens: Zinszuschläge. Je nach Beleihungsauslauf rechnen Sie mit 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten Aufschlag. Klingt wenig — auf 20 Jahre Laufzeit macht das fünfstellige Beträge.

Drittens: Längere Bearbeitung. Statt zwei bis drei Wochen dauert die Kreditbearbeitung jetzt drei bis sechs Wochen. Die Banken prüfen gründlicher, die Dokumentationsanforderungen sind gestiegen.

Warum Kapitalanleger jetzt im Vorteil sind

Die CRR III belohnt eine Eigenschaft, die erfahrene Investoren ohnehin mitbringen: solide Eigenkapitalausstattung.

Wer unter der 55-Prozent-Grenze finanziert, profitiert von einem Risikogewicht das deutlich niedriger liegt als früher — 20 statt 35 Prozent. Die Bank spart Eigenkapital und kann das an Sie weitergeben: bessere Zinsen, schnellere Zusage, mehr Verhandlungsspielraum.

Für Kapitalanleger mit mehreren Objekten wird die Portfoliostruktur zum strategischen Instrument. Jedes Objekt, das unter 55 Prozent Beleihung läuft, verbessert die Gesamtposition gegenüber der Bank.

Der neue Immobilienwert — was dahinter steckt

Die CRR III führt einen neuen Bewertungsmaßstab ein: den "Immobilienwert" (Property Value). Er ersetzt die bisherige Abstützung auf Marktwert oder Beleihungswert für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen.

Für Sie als Käufer oder Investor bedeutet das: Die Bank bewertet Ihre Immobilie nach konservativen Kriterien. Erwartete Preissteigerungen fließen nicht ein. Der Wert muss langfristig erzielbar sein.

Deutsche Banken sind hier gut aufgestellt — der bewährte Beleihungswert nach BelWertV erfüllt die neuen Anforderungen automatisch. Aber die Bewertung muss stimmen. Jeder Euro zählt, wenn er über oder unter der 55-Prozent-Schwelle entscheidet.

Übergangsfristen nutzen

Für bestehende Kredite gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2027. Bis dahin können Banken bei Bestandsportfolios noch mit den bisherigen Wertansätzen arbeiten. Der volle Output Floor — die Untergrenze für interne Risikomodelle — greift schrittweise bis 2030.

Wer jetzt kauft oder refinanziert, trifft auf Banken die ihre Prozesse gerade umstellen. Wer vorbereitet kommt — mit sauberer Eigenkapitalstruktur und professioneller Bewertung — verhandelt aus einer Position der Stärke.

Ihre Finanzierungsstrategie in drei Schritten

Schritt 1: Eigenkapitalquote optimieren. Rechnen Sie rückwärts von der 55-Prozent-Grenze. Was brauchen Sie, um darunter zu bleiben? Dieser Punkt ist Ihr Hebel für die besten Konditionen.

Schritt 2: Bewertung professionell erstellen lassen. Eine präzise Immobilienbewertung ist kein Kostenfaktor — sie ist die Grundlage für Ihre Verhandlungsposition. Jeder Euro der den Immobilienwert korrekt abbildet, wirkt sich auf das Risikogewicht aus.

Schritt 3: Finanzierungsberater früh einbinden. Die neuen Regeln sind komplex. Ein spezialisierter Finanzierungsberater kennt die Unterschiede zwischen den Banken und findet die Struktur, die zu Ihrem Vorhaben passt.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Die CRR III verändert die Spielregeln der Immobilienfinanzierung. Wer die neuen Hebel kennt, sichert sich bessere Konditionen und schnellere Ergebnisse. Wir begleiten Sie dabei — von der Objektauswahl über die Bewertung bis zur optimalen Finanzierungsstruktur.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Finanzierungsberatern und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- ein Anruf genügt.

Jetzt Termin vereinbaren.