Warum die Bank Ihre Immobilie niedriger bewertet -- und warum das gut für Sie ist

Wer eine Immobilie kauft, erlebt oft einen Moment der Verunsicherung: Die Bank setzt den Wert der Immobilie deutlich niedriger an als den vereinbarten Kaufpreis. 10 bis 20 Prozent Differenz sind dabei keine Seltenheit. Das wirft Fragen auf, die verständlich sind. Doch hinter dieser Differenz steckt keine Willkür -- sondern ein System, das auf langfristige Sicherheit ausgelegt ist. Ein System, das Sie und Ihre Familie schützt.

Zwei Verordnungen, zwei Ziele -- beide berechtigt

In Deutschland gibt es zwei zentrale Verordnungen für die Bewertung von Immobilien: die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV 2022). Beide arbeiten mit denselben drei Bewertungsverfahren -- Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Beide sind rechtlich verankert und methodisch fundiert. Und dennoch kommen sie regelmäßig zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Der Grund liegt in der Zielsetzung.

Die ImmoWertV ermittelt den Verkehrswert nach Paragraph 194 des Baugesetzbuches. Dieser beschreibt, was eine Immobilie am Bewertungsstichtag am Markt erzielen würde -- eine Momentaufnahme des aktuellen Marktes. Die BelWertV dagegen ermittelt den Beleihungswert nach Paragraph 16 des Pfandbriefgesetzes. Dieser beschreibt den Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen über die gesamte Darlehenslaufzeit erzielbar ist -- also einen Wert, der auch in 20 oder 30 Jahren noch Bestand hat.

Das ist ein entscheidender Unterschied. Der Verkehrswert bildet den Markt ab, wie er heute ist. Der Beleihungswert bildet ab, worauf sich die Bank und Sie über Jahrzehnte verlassen können.

Wo genau die Unterschiede entstehen

Die Abweichung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert ergibt sich nicht aus einem einzigen Faktor, sondern aus dem Zusammenspiel mehrerer methodischer Stellschrauben. Jede einzelne ist bewusst konservativer gesetzt.

Die Miete: Nachhaltig statt marktgetrieben

Bei der Verkehrswertermittlung wird die marktüblich erzielbare Miete angesetzt -- also das, was heute am Markt tatsächlich gezahlt wird. Die BelWertV hingegen arbeitet mit der nachhaltig erzielbaren Miete. Das ist die Miete, die langfristig und unabhängig von vorübergehenden Marktüberhitzungen sicher erzielbar ist. In Zeiten steigender Mieten liegt dieser Ansatz regelmäßig unter der aktuellen Marktmiete.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Die Bank kalkuliert nicht mit einem Mietmarkt, der morgen einbrechen könnte. Sie kalkuliert mit dem, was dauerhaft trägt.

Der Zinssatz: Unterschiedliche Herleitung, unterschiedliche Höhe

Der Liegenschaftszinssatz der ImmoWertV wird aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet, die bei den Gutachterausschüssen gesammelt werden. Er liegt im Wohnbereich oft zwischen 1,5 und 4,0 Prozent. Der Kapitalisierungszinssatz der BelWertV dagegen wird normativ festgelegt und beträgt für Wohnimmobilien mindestens 5,0 Prozent.

Ein höherer Zinssatz führt rechnerisch zu einem niedrigeren Ertragswert. Auch das ist gewollt: Die Bank baut hier einen Puffer ein, der Marktschwankungen bei den Zinsen über die Kreditlaufzeit abfedert.

Die Bewirtschaftungskosten: Ein zusätzlicher Sicherheitsbaustein

Die BelWertV setzt bei den Bewirtschaftungskosten höhere Mindestansätze an als die ImmoWertV. Mindestens 15 Prozent des Rohertrags sind vorgeschrieben. Darüber hinaus enthält die BelWertV eine Position, die in der ImmoWertV gar nicht als eigenständiger Posten vorgesehen ist: das Modernisierungsrisiko. Damit wird berücksichtigt, dass über 20 oder 30 Jahre Kreditlaufzeit unweigerlich Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf entsteht.

Sicherheitsabschläge und Nachhaltigkeitsfaktoren

Die ImmoWertV kennt keine expliziten Sicherheitsabschläge -- der Verkehrswert ist der Marktwert, so wie er ist. Die BelWertV hingegen wendet auf alle drei Bewertungsverfahren zusätzliche Sicherheitsabschläge an. Seit der Novellierung 2022 kommen zudem Nachhaltigkeitsabschläge hinzu: Immobilien mit unzureichender Energieeffizienz werden im Beleihungswert zusätzlich herabgesetzt.

Was das für Ihre Finanzierung bedeutet

All diese konservativen Ansätze wirken in dieselbe Richtung: Der Beleihungswert liegt in der Praxis typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das hat direkte Auswirkungen auf Ihre Finanzierung.

Der Beleihungsauslauf -- also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert -- bestimmt maßgeblich Ihre Zinskonditionen und die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals. Wenn die Bank den Beleihungswert niedriger ansetzt als den Kaufpreis, brauchen Sie entweder mehr Eigenkapital oder akzeptieren einen höheren Zinssatz für den Teil des Darlehens, der über den Beleihungswert hinausgeht.

Das mag im ersten Moment unbequem wirken. Doch es sorgt dafür, dass Ihre Finanzierung auf einem Fundament steht, das auch dann trägt, wenn die Immobilienpreise einmal nicht weiter steigen. Es schützt Sie davor, in eine Situation zu geraten, in der Ihr Darlehen den Wert Ihrer Immobilie übersteigt.

Ein niedrigerer Beleihungswert ist kein Makel

Wenn Ihre Bank den Beleihungswert unter dem Kaufpreis ansetzt, bedeutet das ausdrücklich nicht, dass Sie zu teuer gekauft haben. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass der Beleihungswert ein eigenständiger Wertbegriff ist, der nicht mit dem Verkehrswert identisch ist (BGH, Urteil vom 21.11.2017, Az. XI ZR 220/16). Die beiden Werte folgen unterschiedlichen Regeln und dienen unterschiedlichen Zwecken.

Ein Verkehrswertgutachten kann die Bank nicht ersetzen -- sie ist verpflichtet, eine eigenständige Beleihungswertermittlung durchzuführen. Das ist keine Schikane, sondern eine gesetzliche Schutzvorschrift, die seit Jahrzehnten bewährt ist.

Energetische Qualität gewinnt an Bedeutung

Seit der Novellierung der BelWertV im Oktober 2022 spielt die energetische Qualität einer Immobilie eine wachsende Rolle bei der Beleihungswertermittlung. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz erhalten zusätzliche Abschläge. Das bedeutet: Wer vor dem Kauf in die energetische Sanierung investiert oder eine bereits energieeffiziente Immobilie erwirbt, verbessert nicht nur die Wohnqualität und senkt die Betriebskosten -- sondern stärkt auch die Beleihungsbasis und damit die Finanzierungskonditionen.

Für Kapitalanleger ist dieser Zusammenhang besonders relevant: Die energetische Qualität beeinflusst den Beleihungsauslauf und damit die Renditerechnung. Hier lohnt sich der Blick auf den Energieausweis, bevor Finanzierungsgespräche beginnen.

Zwei Werte, ein gemeinsames Ziel: Ihre Sicherheit

Die Unterschiede zwischen ImmoWertV und BelWertV sind kein Fehler im System. Sie sind Ausdruck zweier unterschiedlicher, aber gleichermaßen berechtigter Perspektiven auf den Wert einer Immobilie. Der Verkehrswert zeigt, was der Markt heute hergibt. Der Beleihungswert zeigt, worauf Sie sich über Jahrzehnte verlassen können.

Beides zusammen ergibt ein vollständiges Bild. Und dieses Bild gibt Ihnen die Sicherheit, eine Entscheidung zu treffen, die langfristig trägt -- für Sie und Ihre Familie.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Beim Immobilienkauf kommen viele Fachfragen zusammen: Finanzierung, steuerliche Aspekte, notarielle Abwicklung. Wir begleiten Sie von der Objektsuche bis zur Schlüsselübergabe und sorgen dafür, dass Sie bei jedem Schritt wissen, wo Sie stehen -- auch beim Thema Bewertung und Finanzierung.

Ein erfahrener Steuerberater kann Ihnen zeigen, wie sich der Immobilienkauf steuerlich auswirkt. Ein Notar sorgt für die rechtssichere Abwicklung. Und ein spezialisierter Finanzierungsberater findet die Struktur, die zu Ihrer Lebenssituation passt.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Steuerberatern, Notaren und Finanzierungsberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- wir begleiten Sie persönlich.