15%-Grenze: Zahlen und Fakten vor dem Immobilienkauf
15-Prozent-Grenze: Zahlen und Fakten vor dem Immobilienkauf
15%-Grenze bei Sanierungen: Die Zahlen, die Sie vor dem Kauf kennen müssen
Autor: Hary Stubnya, Immobilienmakler seit 1994
Für: stubnya-immobilien.de
Bevor Sie unterschreiben: Rechnen Sie nach
Die 15%-Grenze nach Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine der wichtigsten Stellschrauben bei der Kapitalanlage in Bestandsimmobilien. Wer sie kennt und richtig kalkuliert, spart im besten Fall mehrere Tausend Euro Steuern -- sofort. Wer sie übersieht, zahlt über Jahrzehnte.
Hier sind die Zahlen.
Das Rechenmodell
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 120.000 EUR |
| davon Grund und Boden | 20.000 EUR |
| davon Gebäude | 100.000 EUR |
| 15%-Grenze netto | 15.000 EUR |
| 15%-Grenze brutto (inkl. 19% USt) | 17.850 EUR |
Die 15% beziehen sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil -- nicht auf den Gesamtkaufpreis. Der Bodenanteil ist irrelevant.
Der Betrag ist netto (ohne Umsatzsteuer), damit Vorsteuerabzugsberechtigte und Privatpersonen gleichgestellt sind.
Szenario-Vergleich
Szenario A: Grenze eingehalten (17.850 EUR Handwerkerkosten)
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Sanierungskosten brutto | 17.850 EUR |
| Steuerlicher Abzug | Sofort als Werbungskosten |
| Steuersparnis bei 42% | 7.497 EUR |
| Zeitraum | Im Jahr des Aufwands |
Szenario B: Grenze überschritten um 5 EUR (17.855 EUR)
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Sanierungskosten brutto | 17.855 EUR |
| Steuerliche Behandlung | Zurechnung zu Anschaffungskosten |
| Abschreibung jährlich (2%) | 357 EUR |
| Steuersparnis bei 42% | 150 EUR pro Jahr |
| Zeitraum | 50 Jahre |
Differenz
| Szenario A | Szenario B | |
|---|---|---|
| Steuervorteil Jahr 1 | 7.497 EUR | 150 EUR |
| Steuervorteil über 10 Jahre | 7.497 EUR | 1.500 EUR |
| Verlust durch 5 EUR Überschreitung | 5.997 EUR in 10 Jahren |
Drei Variablen, die Sie kontrollieren können
Variable 1: Kaufpreisaufteilung
Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt die 15%-Grenze. Die BMF-Arbeitshilfe führt häufig zu einem hohen Bodenanteil -- und damit zu einer niedrigeren Grenze.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt die marktgerechte Aufteilung. Unser Sachverständigenbüro (ISO 17024) erstellt dieses Gutachten für Sie.
Beispiel:
| BMF-Arbeitshilfe | Gutachten | |
|---|---|---|
| Bodenanteil | 40.000 EUR | 20.000 EUR |
| Gebäudeanteil | 80.000 EUR | 100.000 EUR |
| 15%-Grenze netto | 12.000 EUR | 15.000 EUR |
| Differenz | +3.000 EUR Spielraum |
Variable 2: Zeitpunkt Übergang Besitz/Nutzen/Lasten
BFH-Beschluss vom 28.04.2020 (Az. IX B 121/19): Sanierungskosten vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fallen nicht unter die 15%-Grenze.
Praktisch: Im Kaufvertrag den Übergang z.B. drei Monate nach Kaufpreiszahlung vereinbaren. In der Zwischenzeit sanieren. Diese Kosten fallen außerhalb der 15%-Grenze.
Variable 3: Abgrenzung Gebäude vs. Eigenständige Wirtschaftsgüter
Einbauküchen sind eigenständige Wirtschaftsgüter (BFH IX R 14/15, 03.08.2016). Sie zählen nicht in die 15%-Grenze. Eigene Abschreibung über 10 Jahre.
Weitere eigenständige Wirtschaftsgüter, die die 15%-Grenze nicht berühren:
- Einbauküche (10 Jahre AfA)
- Markisen und Außenjalousien (soweit nicht fest mit dem Gebäude verbunden)
- Satellitenanlage
Checkliste vor dem Kauf
- [ ] Kaufpreisaufteilung prüfen (Gutachten statt BMF-Arbeitshilfe?)
- [ ] 15%-Grenze für dieses Objekt berechnen (netto und brutto)
- [ ] Sanierungsbedarf schätzen lassen (Handwerker-Angebote einholen)
- [ ] Liegt der Sanierungsbedarf unter oder über der Grenze?
- [ ] Übergang Besitz/Nutzen/Lasten im Vertrag optimierbar?
- [ ] Gibt es eigenständige Wirtschaftsgüter (Küche etc.)?
- [ ] Steuerberater eingebunden?
- [ ] Keine Gewerke-Problematik (Herstellungskosten)?
Unser Angebot
Wir liefern Ihnen die Zahlen, die Sie brauchen:
- Objekte mit kalkulierbarem Sanierungsbedarf
- Kaufpreisaufteilung durch zertifizierten Sachverständigen
- Handwerker-Kostenvoranschläge innerhalb der 15%-Grenze
- Koordination mit Notar und Steuerberater
Kein Bauchgefühl. Nur Fakten.
Sie möchten den nächsten Schritt gehen?
Wir liefern Ihnen die Objekte und die Zahlen. Für die steuerliche Umsetzung der 15%-Grenze -- korrekte Veranlagung, optimaler Übergangszeitpunkt, Abgrenzung der Gewerke -- brauchen Sie einen Steuerberater, der diese Materie kennt.
Seit 1994 arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Notaren und Handwerksbetrieben in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Wenn Sie möchten, empfehlen wir Sie gerne persönlich weiter -- damit alle Zahlen stimmen.