Die Geschichte hinter dem Grundbuchblatt: Wenn eine Immobilie mehr zu erzählen hat

Es gibt Häuser, die auf den ersten Blick wie eine ganz normale Eigentumswohnung wirken. Obergeschoss, Dachgeschoss, ein Grundbuchblatt. Und dann spricht man mit dem Nachbarn im Erdgeschoss, schaut in die Teilungserklärung — und entdeckt eine Geschichte, die den meisten Käufern verborgen bleibt: Zwei vollwertige Wohnungen, die zusammen als eine einzige Einheit im Grundbuch stehen. Ein Wohnungspaket, das mehr Möglichkeiten eröffnet, als die Papiere vermuten lassen.

Wie aus einer Einheit zwei Wohnungen werden

Die Entstehung ist fast immer dieselbe: Als das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, war das Dachgeschoss noch unbewohnt — Abstellfläche, Trockenboden, vielleicht ein paar Koffer. Also wurde es der darunterliegenden Wohnung im Obergeschoss zugeschlagen. Jahre später hat der Eigentümer das Dachgeschoss mit Baugenehmigung zu einer vollwertigen Wohnung ausgebaut: Eigene Küche, eigenes Bad, eigener Zugang über das Treppenhaus. Die Teilungserklärung wurde nie geändert. Das Ergebnis: Zwei Wohnungen auf einem Grundbuchblatt.

Wer das versteht, sieht plötzlich Möglichkeiten, die andere nicht sehen.

Die Möglichkeiten, die sich eröffnen

Ein Wohnungspaket ist wie ein Haus mit einer verborgenen Tür: Hinter der einen Einheit stecken zwei eigenständige Lebenswelten. Das bedeutet Gestaltungsfreiheit:

Zusammen leben, getrennt wohnen. Eine Wohnung selbst nutzen, die andere an die erwachsenen Kinder, die Eltern oder enge Freunde vermieten — unter einem Dach, aber mit eigener Haustür. Mehrgenerationenwohnen, ganz natürlich gewachsen.

Vermieten und profitieren. Die Dachgeschosswohnung eigenständig vermieten — das ist mietrechtlich zulässig, unabhängig davon, wie das Grundbuch die Einheit führt. Der Eigentümer kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 13 Abs. 1) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren.

Aufteilen und einzeln anbieten. Wer die Einheit in zwei eigenständige Grundbuchblätter trennt, kann jede Wohnung separat verkaufen — zu einem Quadratmeterpreis, der über dem Paketpreis liegt. Das ist der wirtschaftliche Hebel, den viele erst auf den zweiten Blick erkennen.

Ein Gespräch mit dem Notar, das sich lohnt

Der klügste Zeitpunkt für die Aufteilung ist beim Kauf selbst. Ein Notartermin, in dem Kaufvertrag und Änderung der Teilungserklärung zusammengefasst werden — effizient, kostensparend und ohne mietrechtliche Folgerisiken.

Warum das wichtig ist: Wer erst vermietet und dann aufteilt, löst in Bayern eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren aus (§ 577a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung 2026). Dazu kommt ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Beides ist zwingendes Recht — nicht verhandelbar.

Wer die Reihenfolge umdreht — erst aufteilen, dann vermieten — behält die volle Handlungsfreiheit. Keine Sperrfrist, kein Vorkaufsrecht, maximale Flexibilität.

Die gute Nachricht: Bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen ist keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 des Baugesetzbuchs erforderlich. Ein typisches Zweifamilienhaus mit Dachgeschoss fällt klar unter diese Ausnahme.

Die Raumhöhe im Dachgeschoss — ein Missverständnis aufgeklärt

Viele Kaufinteressenten zögern beim Dachgeschoss, weil sie von der "Zwei-Drittel-Regel" gehört haben. Das ist verständlich — aber in Bayern gilt diese Regel gar nicht. Sie stammt aus Landesbauordnungen anderer Bundesländer.

In Bayern verlangt Art. 45 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung im Dachgeschoss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern über mehr als der Hälfte der Grundfläche. Bereiche unter 1,50 Metern werden gar nicht mitgerechnet. Das ist weniger streng als in vielen anderen Bundesländern. Und wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde, hat die Bauaufsichtsbehörde genau das geprüft und bestätigt.

Seit Januar 2025 ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken in Gebäudeklassen 1 bis 3 sogar verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 der Bayerischen Bauordnung).

Steuerlich clever: Ein Objekt statt drei

Für Menschen, die weiterdenken, bietet das Wohnungspaket noch einen Vorteil, über den es sich lohnt, mit dem Steuerberater zu sprechen:

Solange das Paket als eine Einheit im Grundbuch steht, zählt es steuerlich als ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze. Das bedeutet: Wer das Paket zehn Jahre hält, kann es danach aufteilen und die Einzelwohnungen steuerfrei verkaufen — weil die Spekulationsfrist nach § 23 des Einkommensteuergesetzes abgelaufen ist und die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, Aktenzeichen GrS 1/98) nicht tangiert wird.

Wer dagegen von Anfang an drei Einzelwohnungen kauft und innerhalb von fünf Jahren verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuer und ohne Spekulationsfrist-Privileg.

Das Zusammenspiel macht den Unterschied

Ein Wohnungspaket ist kein Thema für einen einzelnen Berater. Es braucht das Zusammenspiel: Der Makler kennt den Markt und erkennt das Potenzial. Der Sachverständige bewertet den tatsächlichen Wert — Paket und Einzelwohnungen. Der Notar regelt Kauf und Aufteilung in einem Termin. Der Steuerberater optimiert Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze. Und der Rechtsanwalt klärt, ob die Gemeinschaftsordnung der Aufteilung entgegensteht.

Genau dafür gibt es Netzwerke — Fachleute, die sich kennen, die zusammenarbeiten und die füreinander einstehen.

Lassen Sie uns gemeinsam hinschauen

Manche Immobilien erzählen ihre Geschichte erst, wenn jemand die richtigen Fragen stellt. Bei einem Wohnungspaket lohnt sich ein Gespräch, das über den Grundriss hinausgeht — über Möglichkeiten, Reihenfolge und das Zusammenspiel der richtigen Fachleute.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Notaren, Steuerberatern und Sachverständigen in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Ein Anruf genügt.