Sachverständige im Vergleich: ISO 17024 vs. öffentliche Bestellung — die Faktenlage

Wenn Sie eine Immobilie erben, geschenkt bekommen oder aus steuerlichen Gründen den Wert nachweisen müssen, stellt sich eine Frage, die selten gestellt wird, aber viel Geld kosten kann: Welche Qualifikation muss der Sachverständige mitbringen — und wer erkennt welchen Nachweis an?

Die Antwort ist nicht so eindeutig, wie manche Finanzämter suggerieren. In diesem Beitrag finden Sie die Rechtsgrundlagen, die einschlägigen Urteile und eine Vergleichstabelle, die Sie Ihrem Steuerberater auf den Tisch legen können.

Die zwei Qualifikationswege — im Überblick

In Deutschland gibt es zwei anerkannte Wege zur Sachverständigenqualifikation in der Immobilienbewertung:

Seit 2021 nennt § 198 Abs. 2 BewG beide Wege ausdrücklich und gleichberechtigt. Das Gesetz macht keinen Qualitätsunterschied. Die Gleichstellung ist darüber hinaus in den Gutachterausschussverordnungen der Länder, in der Beleihungswertermittlungsverordnung und im Pfandbriefgesetz vollzogen (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1).

§ 404 ZPO — die häufig missverstandene Soll-Bestimmung

Ein Argument, das in der Praxis immer wieder auftaucht: Gerichte müssten öffentlich bestellte Sachverständige bevorzugen. Das steht so nicht im Gesetz.

§ 404 Abs. 2 ZPO formuliert eine Soll-Vorschrift — eine Ordnungsvorschrift, kein zwingendes Recht. Gerichte dürfen auch nicht-ö.b.v. Sachverständige bestellen. Das ist durch mehrere Instanzen klargestellt und wird auch in der Fachliteratur nicht mehr ernsthaft bestritten (Drießen, i&b 2/2025: Gleichstellung ISO 17024 / ö.b.v. ausdrücklich bestätigt).

EU-Recht: Nationale Monopole sind nicht durchsetzbar

Die EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 schafft ein europäisches Akkreditierungssystem mit einer nationalen Akkreditierungsstelle pro Mitgliedstaat — in Deutschland die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle, seit 2010).

Die DAkkS hat am 30.12.2024 eine amtliche Mitteilung veröffentlicht, die für die Praxis entscheidend ist:

Seit dem Brexit fällt das Vereinigte Königreich unter die Drittstaaten-Regelung. RICS-Zertifizierungen über UK-akkreditierte Stellen werden für § 198 BewG nicht anerkannt. Die Fachzeitschrift i&b (Kierig, 1/2025) betont: Nicht jede Zertifizierung genügt — der Akkreditierungsumfang muss BewG und ImmoWertV explizit abdecken.

RICS — international anerkannt, aber nicht überall

Die Royal Institution of Chartered Surveyors ist die weltweit größte Berufsorganisation für Immobilienfachleute. Wie steht es um die Anerkennung in Deutschland?

Ein FRICS kann ein fachlich einwandfreies Gutachten erstellen. Das Finanzamt muss es dennoch ablehnen, wenn die BMF-Vorgaben zur formalen Qualifikation nicht erfüllt sind. Der Steuerpflichtige kann dagegen klagen — und vor dem Finanzgericht wird nach Substanz entschieden, nicht nach Label.

Die Luftfahrt-Parallele — ein Vergleich, der nachdenklich macht

Die Luftfahrtindustrie arbeitet mit einem ISO-basierten, privaten Zertifizierungssystem, bei dem Menschenleben auf dem Spiel stehen. Ein Vergleich:

Die EASA referenziert ISO 17024 explizit für ihre eigenen Experten (EU-VO 965/2012 Part ARO-GEN 200). Wenn dieses System für die Flugsicherheit genügt, ist die Frage berechtigt, warum die Finanzverwaltung bei der Immobilienbewertung ein strengeres formales Regime verlangt.

§ 198 BewG und ImmoWertV — die Normenkette

Ein Punkt, den Kapitalanleger und Steuerberater kennen müssen: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erfolgt nicht nach den typisierenden Verfahren des BewG, sondern nach ImmoWertV.

Die Normenkette:

1. § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG verweist auf § 199 Abs. 1 BauGB
2. § 199 BauGB ist die Ermächtigungsgrundlage für die ImmoWertV
3. Das Gutachten muss nach ImmoWertV erstellt sein — mit den vollen, marktgerechten Bewertungsansätzen

Der gemeine Wert (§ 9 BewG) ist materiell identisch mit dem Verkehrswert (§ 194 BauGB). Der Unterschied liegt in der Bewertungsgenauigkeit: Die steuerliche Massenbewertung nach BewG kann den Einzelfall nicht im gleichen Maße berücksichtigen wie die individuelle Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV (Sprengnetter/Kierig, Lehrbuch Teil 1 Kap. 3).

Konkret bedeutet das: Sie sind nicht an die Mindestansätze der steuerlichen Typenbewertung gebunden. ImmoWertV ist der gesetzlich vorgesehene Weg — kein Alternativweg (Sprengnetter/Roscher, Lehrbuch Teil 12, 80. EL 12/2025).

BFH-Chronologie — vier Urteile, ein Muster

Der Bundesfinanzhof hat die Linie der Finanzverwaltung wiederholt korrigiert. Die Chronologie zeigt ein klares Muster:

Das Muster: BFH entscheidet liberal — BMF reagiert mit Verschärfung oder Nichtanwendungserlass — BFH oder Gesetzgeber kippt die Verschärfung. Vier Jahre, vier Runden, immer dasselbe Ergebnis.

Die Sprengnetter-Stellungnahme vom August 2025 kritisiert den Verschärfungsversuch als unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit und als Widerspruch zur bereits vollzogenen Gleichstellung in § 198 Abs. 2 BewG. Drießen (i&b 4/2025) stellt fest: Kein sachlicher Grund, zertifizierte Sachverständige gegenüber öffentlich bestellten zu benachteiligen.

Verfassungsrecht — das juristische Fundament

Drei Grundlagen, die bei einer formalen Ablehnung relevant werden:

Art. 12 GG — Berufsfreiheit: Die Zurückweisung von Gutachten nicht-ö.b.v. Sachverständiger tangiert die Berufsfreiheit. Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) kommt zu dem Ergebnis: Die Rechtfertigung für solche Beschränkungen läuft auf verwaltungstechnische Zwecke hinaus — diese genügen nach der Verfassungsrechtsprechung für eine Einschränkung der Berufsfreiheit nicht. Die Sprengnetter-Stellungnahme (08/2025) ergänzt: Art. 18 und Art. 56 AEUV (Diskriminierungsverbot, Dienstleistungsfreiheit) sowie die EU-Berufsanerkennungsrichtlinie 2005/36/EG stützen diese Position.

Art. 3 GG — Gleichheit vor dem Gesetz: Die Gleichstellung ist im Gesetz bereits vollzogen. ISO 17024-Zertifizierte haben sich in der steuerlichen Bewertung überwiegende Marktanteile gesichert (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1).

§ 88 AO — Amtsermittlungsgrundsatz: Das Finanzamt muss alle für den Einzelfall bedeutsamen Umstände berücksichtigen, insbesondere die für den Steuerpflichtigen günstigen (§ 88 Abs. 1 Satz 2 AO). Eine leichtfertige Ablehnung eines fachlich einwandfreien Gutachtens kann gegen diesen Grundsatz verstoßen.

Checkliste: Ihr Gutachten — worauf es ankommt

Wenn Sie den Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten, das folgende Kriterien erfüllt:

1. Sachverständiger: ö.b.v. oder ISO 17024 mit DAkkS-Akkreditierung (Scope: BewG + ImmoWertV)
2. Methodik: Nach ImmoWertV — nicht nach BewG-Typenbewertung
3. Nachvollziehbarkeit: Der Laie muss die Bewertung verstehen können
4. Nachprüfbarkeit: Der Fachmann muss die Methodik und Datengrundlage überprüfen können
5. Bei Ablehnung: Einspruch (§ 347 AO), dann Klage beim Finanzgericht (§ 40 FGO)

Das Finanzamt ist weisungsgebunden. Es muss BMF-Vorgaben umsetzen — auch wenn das Gutachten fachlich einwandfrei ist. Erst das Finanzgericht kann über den formalen Rahmen hinaus die Substanz würdigen. Die Rechtsposition ist stark: Vier BFH-Urteile bestätigen die Linie.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Die Fakten liegen auf dem Tisch. Paragraphen, Urteile, Normenketten — alles nachprüfbar. Was jetzt zählt, ist die richtige Umsetzung: ein qualifiziertes Gutachten, ein Steuerberater, der die Systematik kennt, und bei Bedarf ein Fachanwalt, der den Rechtsweg begleitet.

Drei Disziplinen, die ineinandergreifen müssen. Einzeln funktioniert keine davon vollständig.

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Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.