Gutachten bei Erbschaft: So sind Sie auf der sicheren Seite

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, steht die Familie vor einer Aufgabe, die sich niemand ausgesucht hat. Inmitten von Trauer, offenen Fragen und juristischem Papierkram meldet sich das Finanzamt mit einem Steuerbescheid. Und der Betrag darauf ist fast immer zu hoch.

Das liegt nicht an Willkür. Es liegt an einem System, das Immobilien pauschal bewertet. Typisierende Massenbewertung nennen das die Fachleute. Das Bewertungsgesetz rechnet mit Durchschnittswerten, die den tatsächlichen Zustand, die Lage und den realen Markt Ihrer Immobilie nicht abbilden können. Das Ergebnis: Der steuerliche Wert liegt regelmäßig über dem, was Ihre Immobilie tatsächlich am Markt erzielen würde.

Die gute Nachricht: Sie müssen das nicht hinnehmen. Und Sie müssen es nicht alleine lösen.

Ihr Recht auf den tatsächlichen Wert

§ 198 des Bewertungsgesetzes gibt Ihnen ein klares Werkzeug in die Hand. Wenn Sie nachweisen können, dass der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie unter dem liegt, was das Finanzamt berechnet hat, muss die Behörde den niedrigeren Wert anerkennen. Dieser Nachweis erfolgt über ein Verkehrswertgutachten.

Was viele nicht wissen: Der Nachweis wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung geführt, nicht nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes. Das bedeutet, dass ein qualifizierter Sachverständiger den individuellen Zustand, die konkreten Marktdaten und die tatsächliche Nutzung Ihrer Immobilie berücksichtigen darf. Das Ergebnis ist ein Gutachten, das den Markt widerspiegelt, nicht eine Pauschale.

Zwei gleichwertige Qualifikationswege

Wer darf dieses Gutachten erstellen? Diese Frage verunsichert viele Familien. Die Antwort ist seit 2021 gesetzlich geregelt und eindeutig:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
2. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige mit einer Akkreditierung durch die Deutsche Akkreditierungsstelle oder eine gleichwertige EU-Akkreditierungsstelle

Beide Qualifikationswege sind im Gesetz gleichgestellt. Es gibt keinen Qualitätsunterschied. Diese Gleichstellung ist nicht nur im Bewertungsgesetz verankert, sondern auch in den Gutachterausschussverordnungen der Länder, in der Beleihungswertermittlungsverordnung und im Pfandbriefgesetz.

Sie müssen sich also keine Sorgen machen, ob Sie den richtigen Sachverständigen wählen. Achten Sie darauf, dass die Akkreditierung den Bereich Bewertungsgesetz und Immobilienwertermittlungsverordnung ausdrücklich abdeckt. Wenn das gegeben ist, sind Sie auf der sicheren Seite.

Warum das Finanzamt trotzdem ablehnen kann

Das Finanzamt ist weisungsgebunden. Der Beamte vor Ort muss sich an die Vorgaben des Bundesfinanzministeriums halten. In der Vergangenheit gab es Phasen, in denen das Ministerium den Kreis der zugelassenen Gutachter künstlich einschränken wollte. Für Familien in Erbschaftssituationen war das belastend, weil inhaltlich einwandfreie Gutachten rein aus formalen Gründen abgelehnt wurden.

Der Bundesfinanzhof hat diesen Kurs mehrfach korrigiert. In seinen Entscheidungen der Jahre 2019, 2021 und 2024 hat er klargestellt: Es kommt auf die Qualität des Gutachtens an, nicht auf das Etikett des Erstellers. Die letzte große Verschärfung scheiterte im Dezember 2025. Der geplante Paragraf 11c der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, der den Gutachterkreis einschränken sollte, wurde weder von der Bundesregierung noch vom Bundesrat übernommen.

Das heißt für Sie: Die Rechtslage ist stabil. Die höchsten deutschen Steuerrichter stehen auf der Seite der Steuerpflichtigen.

Was ein gutes Gutachten ausmacht

Für ein Gutachten, auf das Sie sich verlassen können, gelten zwei Maßstäbe. Das Gutachten muss nachvollziehbar sein, das heißt, auch ein Laie muss die Bewertung und ihre Schlussfolgerungen verstehen können. Und es muss nachprüfbar sein, also von einem anderen Fachmann in Methodik und Berechnung überprüft werden können.

Diese beiden Eigenschaften sind der eigentliche Qualitätsmaßstab. Wenn das Gutachten diesen Anforderungen genügt, haben Sie eine belastbare Grundlage. Nicht nur für das Finanzamt, sondern auch für die Einigung innerhalb der Familie, für die Aufteilung in der Erbengemeinschaft und für jede weitere Entscheidung rund um die Immobilie.

Warum die Begleitung den Unterschied macht

Eine Erbschaft oder Schenkung berührt immer mehrere Bereiche gleichzeitig. Es geht um Steuerfragen, um rechtliche Rahmenbedingungen und oft auch um die Frage, ob die Immobilie gehalten, vermietet oder verkauft werden soll. Ein Gutachten allein beantwortet nur die Wertfrage. Alles andere braucht Fachleute, die zusammenarbeiten.

Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer Einzellösung und einer durchdachten Begleitung. Wenn der Steuerberater weiß, was im Gutachten steht, kann er die steuerliche Gestaltung darauf aufbauen. Wenn der Fachanwalt den Immobilienwert kennt, kann er die Erbauseinandersetzung realistisch führen. Und wenn der Makler die Bewertung versteht, kann er die richtige Strategie für die Vermarktung oder Vermietung entwickeln. Das Gutachten ist der Ausgangspunkt. Die Begleitung macht den Unterschied.

Was das europäische Recht damit zu tun hat

Die Gleichstellung der Qualifikationswege ist kein deutscher Sonderweg. Die Europäische Union hat mit der Verordnung 765/2008 ein System gegenseitiger Anerkennung von Akkreditierungsstellen geschaffen. Die Deutsche Akkreditierungsstelle hat im Dezember 2024 konkretisiert, welche Anforderungen gelten: Auch Zertifizierungen durch EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, sofern ihr Akkreditierungsumfang die relevanten deutschen Vorschriften abdeckt.

Für Familien in der Metropolregion bedeutet das: Ihr Sachverständiger muss keine bestimmte Kammer-Bestellung vorweisen. Was zählt, ist eine anerkannte Zertifizierung und ein Gutachten, das fachlich überzeugt. Das gibt Ihnen Sicherheit bei der Wahl und Flexibilität bei der Terminvergabe, denn die Zahl der verfügbaren Sachverständigen ist größer, als viele denken.

Wenn das Finanzamt Nein sagt

Sollte das Finanzamt Ihr Gutachten trotz korrekter Qualifikation ablehnen, gibt es einen klaren Weg. Zunächst können Sie Einspruch einlegen. Das Finanzamt muss nach dem Amtsermittlungsgrundsatz des Paragrafen 88 der Abgabenordnung auch die für Sie günstigen Umstände berücksichtigen. Bleibt es bei der Ablehnung, steht der Gang zum Finanzgericht offen. Dort gilt freie Beweiswürdigung, und die inhaltliche Qualität des Gutachtens wiegt schwerer als jedes formale Etikett.

Diesen Weg müssen Sie nicht alleine gehen. Mit einem erfahrenen Steuerberater und einem Fachanwalt an Ihrer Seite ist der Ablauf planbar und überschaubar.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Eine Erbschaft oder Schenkung bringt genug Unsicherheit mit sich. Die Bewertung Ihrer Immobilie sollte keine zusätzliche Sorge sein. Wir begleiten Sie von Anfang an und sorgen dafür, dass alle Fachleute an einem Strang ziehen.

Dafür brauchen Sie kein Dutzend Telefonate. Ein einziger Anruf genügt.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir seit 1994
mit erfahrenen Steuerberatern, Fachanwälten und Sachverständigen in der
Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler,
sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel —
wir begleiten Sie persönlich.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.