Die Geschichte hinter zwei Immobilienwerten -- und warum Sie davon profitieren

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden, der Preis passt, die Lage begeistert -- und dann teilt Ihnen die Bank mit, dass sie die Immobilie niedriger bewertet als der Sachverständige. Ein Moment, der viele Käufer erst einmal irritiert. Dabei steckt hinter dieser Differenz eine faszinierende Geschichte, die jeder kennen sollte, der eine Immobilie kauft oder als Kapitalanlage erwirbt.

Zwei Perspektiven auf dasselbe Haus

Stellen Sie sich vor, zwei erfahrene Fachleute betrachten dieselbe Immobilie -- und kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Kein Fehler, kein Widerspruch, sondern zwei Blickwinkel mit jeweils eigener Berechtigung.

Der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) beantwortet die Frage: Was würde diese Immobilie heute am Markt erzielen? Er ist eine Momentaufnahme, orientiert sich an vergleichbaren Verkäufen, an der aktuellen Nachfrage, an dem, was Käufer bereit sind zu zahlen. Die Definition steht in § 194 des Baugesetzbuchs, und sie beschreibt im Kern den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre.

Der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV 2022) stellt eine ganz andere Frage: Welchen Wert wird diese Immobilie über die gesamte Kreditlaufzeit nachhaltig halten? Definiert in § 16 des Pfandbriefgesetzes, denkt er nicht in Monaten, sondern in Jahrzehnten. Er rechnet konservativer, weil er die Bank -- und damit auch Sie als Kreditnehmer -- vor Marktschwankungen schützen soll.

Was die beiden Werte wirklich unterscheidet

Beide Verfahren nutzen dieselben drei anerkannten Methoden: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Und doch drehen sie an fast jedem Stellrad anders. Ein Blick hinter die Kulissen:

Die Miete: Marktüblich versus nachhaltig

Beim Verkehrswert fließt die marktüblich erzielbare Miete ein -- das, was heute am Mietmarkt realistisch ist. Der Beleihungswert hingegen setzt auf die nachhaltig erzielbare Miete, also den Betrag, der langfristig und unabhängig von aktuellen Marktspitzen als sicher gilt. In Zeiten hoher Nachfrage kann diese nachhaltige Miete deutlich unter der aktuellen Marktmiete liegen.

Der Zinssatz: Empirisch versus normativ

Einer der spannendsten Unterschiede liegt im Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz der ImmoWertV wird aus echten Kaufpreisen abgeleitet, die die Gutachterausschüsse sammeln. Bei Wohnimmobilien liegt er regional zwischen 1,5 und 4,0 Prozent. Der Kapitalisierungszinssatz der BelWertV dagegen ist normativ festgelegt -- mindestens 5,0 Prozent bei Wohnimmobilien. Ein höherer Zinssatz bedeutet rechnerisch einen niedrigeren Wert. Diese beiden Zinssätze stammen aus völlig verschiedenen Systemen und dürfen nicht verwechselt oder gegeneinander ausgetauscht werden.

Die Kosten: Standard versus Sicherheitspuffer

Bei den Bewirtschaftungskosten legt die BelWertV noch eine Schippe drauf: Neben Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis fordert sie zusätzlich einen Ansatz für das Modernisierungsrisiko, den die ImmoWertV nicht kennt. Außerdem schreibt sie einen Mindestansatz von 15 Prozent des Rohertrags vor. Das reduziert den Reinertrag -- und damit den Wert.

Die Sicherheitsabschläge

Während der Verkehrswert den Marktwert ohne Abschlag abbildet, baut die BelWertV auf allen Ebenen Sicherheitspuffer ein. Konservativere Mieten, höhere Zinsen, zusätzliche Kosten -- und am Ende noch einmal explizite Sicherheitsabschläge auf das Ergebnis.

Warum diese Differenz kein Problem ist

All diese Stellschrauben wirken in dieselbe Richtung: Der Beleihungswert liegt in der Praxis typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das klingt zunächst nach einer Hürde, ist aber ein durchdachtes System.

Für Sie als Käufer bedeutet ein niedrigerer Beleihungswert, dass die Bank einen höheren Eigenkapitalanteil erwartet. Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert -- der sogenannte Beleihungsauslauf -- bestimmt Ihre Konditionen. Wer das versteht, kann seine Finanzierung von Anfang an realistisch planen und bei der Bank als gut informierter Gesprächspartner auftreten.

Und genau hier wird es für Kapitalanleger besonders interessant: Ein niedriger Beleihungswert signalisiert der Bank, dass sie konservativ gerechnet hat. Wenn Sie zusätzliches Eigenkapital einbringen oder eine Immobilie mit guter Energieeffizienz wählen, verbessern sich Ihre Konditionen. Die BelWertV 2022 hat nämlich erstmals Nachhaltigkeitsaspekte integriert -- energetisch gut aufgestellte Immobilien werden weniger stark abgewertet.

Das Zusammenspiel der Experten

Hinter der scheinbar trockenen Materie der Wertermittlung verbirgt sich ein Netzwerk von Fachleuten, die an verschiedenen Stellen ins Spiel kommen:

Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert und liefert Ihnen die Grundlage für eine realistische Preiseinschätzung. Die Bank erstellt auf Basis des Beleihungswerts Ihr Finanzierungsangebot. Der Steuerberater kennt noch eine dritte Systematik: den steuerlichen Bedarfswert nach dem Bewertungsgesetz, der bei Erbschaft oder Schenkung relevant wird. Und der Notar stellt sicher, dass der vereinbarte Kaufpreis vertraglich sauber festgehalten wird.

Wer diese verschiedenen Perspektiven versteht und die richtigen Experten einbindet, trifft fundierte Entscheidungen. Nicht der einzelne Wert zählt, sondern das Verständnis des Zusammenspiels.

Was das für Ihren Immobilienkauf bedeutet

Ein erfahrener Makler kennt beide Welten. Er weiß, dass ein niedrigerer Beleihungswert den Kaufpreis nicht in Frage stellt -- sondern dass die Bank schlicht anders rechnet als der Markt. Dieses Wissen hilft in drei konkreten Situationen:

Beim ersten Eigenheim können Sie mit realistischen Erwartungen in das Bankgespräch gehen. Wenn Sie wissen, dass der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, planen Sie Ihren Eigenkapitalbedarf von Anfang an richtig und vermeiden unangenehme Überraschungen.

Bei der Kapitalanlage wird die Differenz zum strategischen Planungsinstrument. Der Beleihungsauslauf bestimmt Ihre Zinskonditionen, und wer die Mechanik versteht, kann gezielt Objekte auswählen, bei denen die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert besonders gering ausfällt -- etwa energetisch sanierte Gebäude.

Bei Preisverhandlungen reagieren Sie souverän, wenn die Gegenseite mit dem Bankwert argumentiert. Ein niedrigerer Beleihungswert ist kein Indiz für einen überhöhten Kaufpreis, sondern Ausdruck eines anderen Berechnungssystems mit anderem Zweck.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Wir begleiten Sie von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe -- und sorgen dafür, dass Sie bei Finanzierung und Bewertung keine offenen Fragen mit ins Bankgespräch nehmen. Für steuerliche Fragen rund um Ihre Immobilie, die notarielle Beurkundung und die passende Finanzierungsstruktur arbeiten wir mit spezialisierten Kollegen zusammen, die wir persönlich kennen und empfehlen.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Steuerberatern, Notaren und Finanzierungsberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Sie bekommen nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel -- ein Anruf genügt.