CRR3 — Was sich bei der Immobilienfinanzierung ändert

Datenstand: April 2026

Wer eine Immobilie kauft oder in Wohneigentum investiert, trifft eine Entscheidung für viele Jahre. Umso wichtiger, dass die Finanzierung auf einem soliden Fundament steht. Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der gesamten Europäischen Union neue Eigenkapitalregeln für Banken — die sogenannte CRR III (Verordnung EU 2024/1623). Diese Regeln verändern, wie Banken Immobilienkredite bewerten und vergeben.

Die gute Nachricht: Die Änderungen kommen schrittweise, das bewährte deutsche Bewertungssystem bleibt erhalten, und wer sich frühzeitig damit befasst, kann den Weg in die eigene Immobilie gut vorbereitet und mit einem sicheren Gefühl gehen.

Was sich konkret ändert — und warum das für Sie wichtig ist

Eigenkapital: Ein solides Polster gibt Sicherheit

Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe künftig an einem neuen, EU-weit einheitlichen Wertmaßstab — dem sogenannten Immobilienwert (Property Value). Dieser Wert ist konservativ angelegt und schließt spekulative Preissteigerungen bewusst aus. Er soll sicherstellen, dass der Wert einer Immobilie langfristig tragfähig ist — ein Prinzip, das dem Schutz aller Beteiligten dient.

In der Praxis bedeutet das: Die Finanzierungsquoten liegen häufiger bei 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises, während in den vergangenen Jahren teilweise bis zu 90 Prozent möglich waren (Quelle: Interessengemeinschaft Baufinanzierung Bayern). Wer frühzeitig Eigenkapital aufbaut, schafft sich damit einen verlässlichen Ausgangspunkt für die Finanzierung.

Kreditprozesse: Mehr Zeit einplanen, weniger Druck erleben

Die neuen Dokumentations- und Prüfanforderungen führen dazu, dass Banken für die Kreditbearbeitung etwas mehr Zeit benötigen. Statt der bisherigen zwei bis drei Wochen können es nun drei bis sechs Wochen sein (Quellen: Interessengemeinschaft Baufinanzierung Bayern, Profil Magazin Bayern). Das klingt nach einer Veränderung — und ist es auch. Aber wer diesen Zeitrahmen von Anfang an in seine Planung einbezieht, erlebt den Prozess entspannt statt unter Zeitdruck.

In der Begleitung unserer Kunden erleben wir seit 1994: Wer gut vorbereitet in ein Finanzierungsgespräch geht, bekommt die besten Konditionen. Das war vor der CRR III so — und gilt jetzt erst recht.

Konditionen: Transparenz statt Überraschungen

Die veränderten Eigenkapitalanforderungen für Banken können sich in leichten Zinsaufschlägen niederschlagen — laut Fachquellen im Bereich von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten (Quellen: Interessengemeinschaft Baufinanzierung Bayern, Profil Magazin Bayern). Das ist ein Faktor, den man kennen und in die monatliche Belastungsrechnung einbeziehen sollte.

Gleichzeitig profitieren Kreditnehmer davon, dass die neuen Regeln Bewertungen konservativer und damit belastbarer machen. Eine Finanzierung, die auf einer vorsichtigen Wertermittlung basiert, trägt auch dann, wenn sich der Markt verändert. Das ist langfristige Sicherheit — und genau das, worauf es bei einer Immobilienentscheidung ankommt.

Bewährtes bleibt bestehen

Ein wichtiger Punkt für alle, die sich fragen, ob jetzt alles anders wird: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), nach der deutsche Banken seit Langem Immobilien bewerten, bleibt vollständig gültig. Ein BelWertV-konformer Beleihungswert erfüllt die neuen CRR III-Anforderungen automatisch (Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken). Das bewährte deutsche Bewertungssystem ist also kein Auslaufmodell — es ist bereits auf dem Stand, den die EU jetzt auch für alle anderen Mitgliedstaaten anstrebt.

Für bestehende Kredite gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2027 (Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken). Wer also bereits finanziert hat, muss sich nicht sorgen — und wer neu finanziert, profitiert von einem System, das auf langfristige Tragfähigkeit ausgelegt ist.

Was Kapitalanleger wissen sollten

Für Investoren, die Immobilien als Kapitalanlage nutzen, bringt die CRR III eine wichtige Veränderung: Die Risikogewichtung für Banken hängt jetzt stärker davon ab, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Bis zu einer Beleihungsgrenze von 55 Prozent des Immobilienwerts erhalten Wohnimmobilien ein günstiges Risikogewicht von 20 Prozent — darüber steigt es auf 75 Prozent (Quelle: Banking.Vision). Diese Schwelle macht eine sorgfältige Finanzierungsplanung noch wertvoller als bisher.

Objekte, deren Rückzahlung überwiegend von Mieteinnahmen abhängt (sogenannte Income Producing Real Estate), unterliegen zudem einer eigenen, strengeren Bewertung. Hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Finanzierungsstruktur — gemeinsam mit einem erfahrenen Finanzierungsberater.

Drei Schritte, die Ihnen Sicherheit geben

Eigenkapital frühzeitig aufbauen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Konditionen und desto stabiler die Finanzierung. Das war immer so — und ist jetzt noch bedeutsamer.

Zeit für die Finanzierung einplanen. Beginnen Sie den Dialog mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater frühzeitig. Drei bis sechs Wochen Bearbeitungszeit sind kein Problem, wenn sie eingeplant sind.

Sich begleiten lassen. Die Veränderungen sind überschaubar, aber sie betreffen viele Details — von der Eigenkapitalquote über die Kreditkonditionen bis zum Zeitplan. Ein erfahrener Begleiter, der diese Zusammenhänge kennt, gibt Ihnen die Sicherheit, die richtige Entscheidung zu treffen.

Sie möchten den nächsten Schritt gehen?

Die Finanzierung ist das Fundament jeder Immobilienentscheidung. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich — damit Sie wissen, wo Sie stehen und welche Möglichkeiten sich für Sie ergeben. Ganz in Ruhe, ohne Zeitdruck.

Für Finanzierungsfragen arbeiten wir seit 1994 mit erfahrenen Finanzierungsberatern und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — bekommen Sie bei uns nicht nur einen Makler, sondern ein Netzwerk, das füreinander einsteht. Kein Formulardschungel — ein Anruf genügt.