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Bewertungsanlässe

In diesem Bereich finden Sie die häufigsten Anlässe einer Immobilienbewertung. Wählen Sie den für Sie am besten passenden Bewertungsanlass aus, indem Sie auf die graue Schaltfläche mit der Überschrift klicken, so öffnet sich das Inhaltselement mit weiteren Details.

Beim Immobilienverkauf oder Grundstücksverkauf unterstützt Sie das Gutachten, indem es Ihnen Klarheit zu objektbezogenen Vorteilen und Ausbaupotentialen verschafft.  Das Verkehrswertgutachten zeigt Ihnen den realistisch erzielbaren Verkaufspreis und stellt die wesentlichen Fakten übersichtlich und nachvollziehbar dar. Ein Wertgutachten wird Sie in der Entscheidungs-, Vermarktungs-, und Verhandlungsphase entscheidend unterstützen und eine faire, schnelle und erfolgreiche Vermarktung ermöglichen.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis zur Höhe des Vermögenswertes, der Nachhaltigkeit sowie des mittel- und langfristigen Investitionsbedarfs sowie der Stärken und Schwächen des Bewertungsobjekts

Beim Immobilienkauf / Grundstückskauf erläutert Ihnen ein Wertgutachten in übersichtlicher und nachvollziehbarer Form, wie sich ein realistischer Kaufpreis zusammensetzt und behandelt mögliche Chancen- und Risiken wie beispielsweise anfallende Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, und Modernisierungsmaßnahmen. Somit verschafft es Ihnen Klarheit über die Realisierbarkeit Ihres Vorhabens.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis zur Höhe des Vermögenswertes, der Nachhaltigkeit sowie des mittel- und langfristigen Investitionsbedarfs zur Erhaltung des Entwicklungsstandes. 

Gerade bei Immobilienvermögen kommt es häufig vor, dass sich Familienmitglieder benachteiligt fühlen. Schenkungen sollen jedoch oft genau dies verhindern. Daher ist jeder Schenker gut beraten, wenn dieser die gerechte Aufteilung der Schenkungen / des vorweggenommenen Erbes durch ein Wertgutachten für alle Familienmitglieder nachvollziehbar belegen kann. So wird der Familienfrieden nachhaltig gewahrt und keiner übervorteilt.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis zur Höhe der Vermögenswerte gegenüber den Miterben

Werden sich die Beteiligten einer Erbengemeinschaft nicht über den Verkehrswert einer Immobilie und die Auszahlung von Miterben einig, so kann ein Gutachten oft zur Beilegung der Auseinandersetzungen beitragen und den Familienfrieden wiederherstellen.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis zur Höhe der Vermögenswerte gegenüber den Miterben

Gerade bei Heirat (mit oder ohne Ehevertrag) ist eine Vermögensbilanz wichtig. Sie dokumentiert den Status Quo zur Einbringung in die eheliche Gemeinschaft. Offenheit und Transparenz sind das Fundament für Vertrauen und Sicherheit beim Ehepartner in spe.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis des Status Quo bei Einbringung in die eheliche Gemeinschaft

Oft sind sich die Beteiligten uneinig über den Zugewinnausgleich. Hier kann oft nur noch der Verkauf oder ein Verkehrswertgutachten helfen.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Grundlage zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Beendigung der ehelichen Gemeinschaft

Ein Wertgutachten ist nicht nur für eine fundierte Vermögensübersicht, sondern beispielsweise auch im Rahmen der Altersvorsorgeplanung essentiell. Denn nur eine verlässliche Grundlage bietet ein solides Fundament für eine weitergehende Finanzplanung.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Vermögensübersicht zum Zweck der weiteren Finanz- und Vorsorgeplanung

Bei Immobilienfinanzierungen beauftragt die Gläubigerin (i.d.R. die Bank oder Sparkasse), häufig vor einer Darlehnsvergabe, einen Gutachter um sich Klarheit über den Beleihungswert zu verschaffen.

Verkehrswertermittlung nach §194 BauGB
Beleihungswertermittlung nach § 16 Abs. 2 PandBG i.V.M § 3 BelWertV

Bewertungszweck: Nachweis der Nachhaltigkeit des Bewertungsobjekts und seiner Beleihungsgrenzen

Im Rahmen der Bilanzierung gibt es neben den Vorschriften bzw. Richtlinien des HGB / IAS / IFRS die unterschiedlichsten Anlässe, wie beispielsweise Änderung der Rechnungslegung von HGB auf IAS / IFSR, Abschreibungen, Übernahme von Firmenvermögen in Privatvermögen, Übernahme von Privatvermögen in Firmenvermögen sowie turnusmäßige Aktualisierungen.

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Vermögensübersicht und Weiterverwendung zur Bilanzierung

Es gibt eine Vielzahl von Belastungen, Rechten und Beschränkungen, welche Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben können. Der Wert kann sowohl ansteigen - als herrschendes Grundstück oder aber auch Sinken wie oft im Fall eines dienenden Grundstücks. Diese Rechte oder Lasten können und sollten in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sein. Dazu gehören:

  • Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht gemäß § 31 WEG, etc.)
  • Baulasten als Grunddienstbarkeiten (Abstandsflächenübernahme, Unterlassungsrechte, etc.)
  • Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Nutzungsrechte)
  • Nießbrauch
  • Dingliche Reallasten (Unterhaltungspflicht, Abnahmeverpflichtung)
  • Persönliche Reallasten (Pflegeleistungen, Leibrenten, Naturalleistungen)
  • Vermerke (Nachlassverwaltervermerk, Zwangsvollstreckungsvermerk, Sanierungsgebiete, Umlegungsvermerk, etc.)
  • Vormerkungen (Auflassungsvormerkung, Löschungsvormerkung, Rückkaufsrecht)
  • Vorkaufsrechte
  • Widersprüche
  • Erbbaurechte
Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: Nachweis zur Höhe von wertbeeinflussenden Rechten oder Lasten

Es kommt vor, dass die pauschalen Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung zu einer höheren Bemessungsgrundlage im Rahmen der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer führen, als es bei der Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren der Fall gewesen wäre. Daher können Sie dem Finanzamt gegenüber den geringeren Wert gemäß §198 BewG mittels eines Wertgutachtens nachweisen und eine Korrektur der Bemessungsgrundlage verlangen. Weitere steuerliche Details besprechen Sie am besten mit Ihrem steuerlichen Berater, unter Vorlage des Gutachtens.

Ermittlung des „Gemeinen Werts“ nach § 9 Bewertungsgesetz (BewG)

Bewertungszweck: Nachweis eines geringeren gemeinen Werts gem. §198 BewG gegenüber dem für Sie zuständigen Finanzamt

Bei privatrechtlichen Auseinandersetzungen hilft ein Gutachten Ihnen und Ihrem Anwalt insbesondere zum Aufbau einer geeigneten Prozessstrategie. Dies geschieht durch eine klar strukturierte Aufnahme der vorhandenen Befundtatsachen in Verbindung mit einer sachverständigen Würdigung dieser. Bei Gericht kann das erstattete Gutachten als qualifizierter Parteivortrag verwendet werden. Der Umfang des Beweiswerts wird in freier Würdigung des Gerichts begründet. Eine eigene Beweisaufnahme des Gerichts kann insoweit entbehrlich sein, sofern alle nötigen Beweisfragen durch diesen substantiellen Parteivortrag in zulässiger Weise beantwortet werden. (BGH, 27.05.1982 - III ZR 201/80, OLG Koblenz, 3.11.2014 - 10 U 838/14)

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Bewertungszweck: 

  • Grundlage zur Erhebung bzw. Sicherung vorhandener Befundtatsachen
  • zum Aufbau einer anwaltlichen Vertretungsstrategie
  • zum Nachweis bei Gericht als qualifizierter Parteivortrag
  • zur Erschütterung eines vorausgegangenen Gutachtens der Gegenpartei

Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens werde ich seitens des Gerichts damit beauftragt, den Verkehrswert zum vorgegebenen Bewertungsstichtag zu ermitteln. Das dem Gericht erstattete Gutachten, sowie ggf. auf dem ZVG-Portal veröffentlichte Zusammenfassungen, können das Bieterinteresse steigern und ermöglichen interessierten Bietern eine fundierte Einschätzung und Vorbereitung.

Ein ansprechendes und nachvollziehbares Gutachten ist sowohl für den Debitor als auch den Kreditor von Vorteil, da die Restverbindlichkeiten geringer ausfallen können, sofern dadurch ein entsprechendes Bieterinteresse mit ggf. einhergehender Bieteraktivität generiert werden kann.

Bewertungsobjekte

Im Rahmen der immer stärkeren Fachspezialisierung setze ich bewusst auf Qualitätssteigerung und Kostensenkung durch Begrenzung des Leistungsspektrums auf Tätigkeitsschwerpunkte, welche zur täglichen Routine zählen. Wählen Sie die für Sie am besten passende Objektart aus, indem Sie auf den Text klicken, so öffnet sich das Inhaltselement mit weiteren Details.

  • Bauland
  • Bauerwartungsland
  • Kleingärten
  • Villen
  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhaushälften
  • Reihenhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohnanlagen
  • Eigentumswohnungen
  • Wohwirtschaftlich gentutze Wohnhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Hochhäuser
  • Erbbaurechte
  • Wohnungsrechte
  • Nießbrauchrechte
  • Verrentung von Kaufpreisen
  • Kapitalisierung von Renten
  • Baulasten
  • Überbauungsrechte
  • Abstandsflächenübernahmen
  • Dienstbarkeiten
  • Wegerechte
  • Notwegerechte

Weitere Objektformen (Gewerbeobjekte, Portfoliobewertung, etc.) gerne auf Anfrage.

Leistungsumfang, Bearbeitungsdauer und Honorar

Ich berate Sie gerne persönlich auf Basis der bereits vorhandenen Unterlagen sowie ihren Anforderungen und Wünschen zu Form und Umfang des Gutachtens. Gemeinsam stimmen wir die Details des Gutachtens so ab, dass dieses genau zu Ihren Anforderungen und Bedürfnissen passt. So erreichen Sie mit mir Ihre Ziele schnell, sicher und effizient.

Grundsätzlich gilt bei meinen Gutachten, dass diese auf- bzw. ausbaufähig sind. Sollten sich Ihre Anforderungen oder Wünsche erweitern, können Sie beispielsweise aus einem mündlich erstatten Gutachten auch ein Kurzgutachten oder reguläres, gerichts- / bzw. behördenfestes Gutachten machen.

Wählen Sie das für Sie am besten passende Leistungspaket aus, indem Sie auf den Text klicken, so öffnet sich das gewünschte Inhaltselement mit weiteren Details.

Die Immobilienprüfung im Vorfeld eines Immobilienkaufs bzw. Immobilienverkaufs ist eine schnelle aber dennoch gründliche Form der Immobilienbewertung durch einen Wertermittlungsspezialisten.

Mit unserer Bewertung und Beratung vermeiden Sie typische Fehler bei Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf da bauliche und rechtliche Umstände in der Regel sehr Individuell sind.  Ein fundierter Rat jedem Fall Gold wert und sichert Ihre Investitionsentscheidung ab.

Als Verkäufer erhalten Sie einem fundierten Überblick über Stärken und Schwächen als Entscheidungsgrundlage für die optimale Wahl der Vermarktungsstrategie bzw. zur Festlegung des optimalen Verkaufspreises.

Der Leistungsumfang beinhaltet insbesondere:

  • Analyse der Objektunterlagen (Baupläne, Grundbuch, Teilungserklärung, Kaufvertragsentwurf)
  • Analyse vorhandener Auskünfte (z.B. Erschließungs- / Ausbaubeitrag nach KAG, Altlasten etc.)
  • Persönliche Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter
  • Ermittlung der allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmale
  • Objektfotos zu den allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmalen
  • Identifikation und Dokumentation von Instandhaltungsrückständen, Baumängeln, Bauschäden
  • Schätzen der Kosten zur Behebung eventueller Instandhaltungsrückstände, Baumängel, Bauschäden
  • Überprüfung der Maßangaben im Bauplan (stichprobenartige Plausibilisierung)
  • Anfertigen eines Besichtigungsprotokolls
  • Durchführen der Wertberechnungen
  • Abschlussbesprechung der Ergebnisse

Die Immobilienprüfung kann auch kurzfristig und inkognito durchgeführt werden in dem wir Sie z.B. bei einer Besichtigung begleiten. Eine erste grobe Einschätzung erhalten Sie sofort nach der Besichtigung. Eine ausführliche Besprechung findet zeitnah nach Abschluss der Wertermittlung statt.

Der zeitliche Aufwand inklusive Vorbereitung, Objektbesichtigung, Nachbereitung, Recherchearbeiten, Aktenanalyse und Wertberechnung beträgt ca. 3 bis 10 Arbeitsstunden je nach Umfang und Erstattungsform des Gutachtens.

Sie haben bei der Ausführung des Gutachtens die Wahl zwischen einer rein mündlichen Erstattung des Wertgutachtens:

Pauschalhonorar mit „Best Price Garantie“ in ab 799,00 €1,2,3

 

Oder möchten Sie zusätzlich zur mündlichen Erstattung des Wertgutachtens eine schriftliche Zusammenfassung der Wertermittlung:

Pauschalhonorar mit „Best Price Garantie“ in ab 899,00 € 1,2,3


Wurden Objektfotos angefertigt und stellt der Eigentümer eine Vollmacht zur Akteneinsicht aus, ist auch eine Erweiterung zu einem Kurzgutachten bzw. gerichtsverwertbaren Gutachten (z.B. Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB) möglich.

1 Best Price Garantie bedeutet: Ist der Aufwand deutlich geringer erfolgt die Abrechnung nach Zeithonorar4.

2 Pauschalhonorar inklusive Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19%

3 Gegebenenfalls zuzüglich anfallender Auslagen und Nebenkosten für z.B. Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Unterlagenbeschaffung oder Unterlageneinsicht durch den Gutachter selbst, sofern diese nicht durch den Auftraggeber beigebracht werden können

4 Das Zeithonorar entspricht dem 1-fachen Stundensatz nach den Regelungen des § 8 ff. JEVG – Honorargruppe 7 (115,00 €, netto) zuzüglich derzeit 19% Umsatzsteuer (136,85 €, brutto)

Ein Verkehrswertgutachten benötigen Sie insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten, Eheschließung bzw. Scheidung, Unternehmensbilanzierung, juristischen Auseinandersetzungen zur Prozessvorbereitung. Darüber hinaus erfolgt eine Verkehrswertbewertung beispielsweise auch mit gerichtlichem Auftrag im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Der Leistungsumfang definiert sich durch den Verwendungszweck des Gutachtens und beinhaltet insbesondere:

  • Analyse der Objektunterlagen (Baupläne, Grundbuch, Teilungserklärung, Kaufvertragsentwurf)
  • Überprüfung der formellen und materiellen Legitimität (Soll und Istzustand)
  • Überprüfung der Maßangaben im Bauplan (stichprobenartige Plausibilisierung)
  • Analyse vorhandener Auskünfte (z.B. Erschließungs- / Ausbaubeitrag nach KAG, Altlasten etc.)
  • Persönliche Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter
  • Ermittlung der allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmale
  • Objektfotos zu den allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmalen
  • Identifikation und Dokumentation von Instandhaltungsrückständen, Baumängeln, Bauschäden
  • Schätzen der Kosten zur Behebung eventueller Instandhaltungsrückstände, Baumängel, Bauschäden
  • Überprüfung der Maßangaben im Bauplan (stichprobenartige Plausibilisierung)
  • Anfertigen eines Besichtigungsprotokolls
  • Durchführen der Wertberechnungen
  • Abschlussbesprechung der Ergebnisse

Der zeitliche Aufwand inklusive Vorbereitung, Objektbesichtigung, Nachbereitung, Recherchearbeiten, Aktenanalyse und Wertberechnung beträgt je nach Objekt und Besonderheiten ca. 35 bis 50 Arbeitsstunden.

Die Abrechnung erfolgt auf Basis des festgestellten Immobilienwert pauschal nach dem 1,1-fachen Satz des § 15 BayGAV zuzüglich derzeit 19% Umsatzsteuer, zuzüglich Nebenkosten und ggf. anfallender Auslagen für die Unterlagenbeschaffung bzw. Unterlageneinsicht. Selbstverständlich gilt hier auch die „Best Price Garantie“.

Beispiele zum pauschalen Grundhonorar nach dem 1,1-fachen Satz des § 15 BayGAV inkl. 19% USt. für eine verkürzte Ausführung ohne ausführlichhe Lage- und Objektbeschreibung:

Verkehrswert:          200.000,00 €                2.159,85 € 2
Verkehrswert:          300.000,00 €                2.225,30 € 2
Verkehrswert:          400.000,00 €                2.487,10 € 2
Verkehrswert:          500.000,00 €                2.618,00 € 2
Verkehrswert:       1.000.000,00 €                3.927,00 € 2
Verkehrswert:       5.000.000,00 €                9.163,00 € 2
Verkehrswert:     15.000.000,00 €              20.289,50 € 2

1 Best Price Garantie bedeutet: Ist der Aufwand deutlich geringer erfolgt die Abrechnung nach Zeithonorar4.

2 Pauschalhonorar inklusive Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19%

3 Gegebenenfalls zuzüglich anfallender Auslagen und Nebenkosten für z.B. Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Unterlagenbeschaffung oder Unterlageneinsicht durch den Gutachter selbst, sofern diese nicht durch den Auftraggeber beigebracht werden können

4 Das Zeithonorar entspricht dem 1-fachen Stundensatz nach den Regelungen des § 8 ff. JEVG – Honorargruppe 7 (115,00 €, netto) zuzüglich derzeit 19% Umsatzsteuer (136,85 €, brutto)

Immobilienbesichtigung im Sinne des § 3, 5 und 24 BelWertV

Durchführung der Besichtigung nach den Empfehlungen des VDP - Verbands deutscher Pfandbriefbanken e.V. Hier werden insbesondere folgende Punkte dokumentiert:

Außenbesichtigung

  • Objektadresse mit Aussage zur Objektidentität z.B. Übereinstimmung mit Lageplan oder Hausnummer
  • Mikrolage, z.B. Art und Qualität des Umfelds, Anbindung Individualverkehr und ÖPNV, Nähe zu Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs
  • Grundstückssituation, -zuschnitt, Zufahrt zum Objekt, Erschließung des Objektes
  • Objektmerkmale, z.B. Objektart, Geschosszahl, Unterkellerung, DG-Ausbau, Bauweise, Garagen/Stellplätze, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Geschosslage und Orientierung (Himmelsrichtung)
  • Objektausstattung, z.B. Fassade, Dach, Fenster und Türen, Balkon / Terrasse, Garten / Außenanlagen
  • Objektzustand, ggf. Baufortschritt / Fertigstellungsgrad, erkennbare Baumängel/-schäden, Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsstand
  • Störende Einwirkungen aus dem und auf das Objekt (z.B. Lärm, Gerüche, Emissionen, Hochspannungsleitungen, störende Betriebe in der Nachbarschaft)
  • Ggf. Hinweise zur Eigennutzungsfähigkeit, Drittverwendungsfähigkeit und Leerstand
  • Hinweise zu wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen (z.B. Geh- und Fahrtrechte zugunsten von Nachbargrundstücken, Kfz-Stellplatzrechte, Überbauungen, Baulasten)
  • Gesamteindruck nach der Außenbesichtigung

Innenbesichtigung

Ausstattung, z.B. Sanitär, Heizung, Küche, Bodenbeläge, besondere Bauteile

Zustand, Fertigstellungsgrad, ggf. erkennbare Baumängel/-schäden, Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsstand

Gesamteindruck nach der Innen- und Außenbesichtigung

Die Dokumentation umfasst auch Fotos – mindestens von außen, wenn möglich auch von innen. Bei Verzicht auf Fotos von innen ist zu dokumentieren, dass zweifelsfrei von einer Innenbesichtigung ausgegangen werden kann.

Preis auf Anfrage

 

Vereinfachte Beleihungswertermittlung im Sinne des § 24 BelWertV

Anforderungen für eine vereinfachte Beleihungswertermittlung:

  • Inländisches Bewertungsobjekt
  • Wohnwirtschaftliche Nutzung
  • Maximal 33 des Rohertrags darf auf eine gewerbliche Nutzung entfallen
  • Maximal 50% gewerblicher Flächenanteil nach CRR
  • Maximaler Grundschuldbetrag inkl. aller Vorlasen =< 400 T€
Preis auf Anfrage

 

Das förmliche Beleihungswertgutachten nach § 5 BelWertV

Wesentliche Inhalte und Anforderungen und Inhalte des förmlichen Beleihungswertgutachtens:

Allgemeine Inhalte

  • Objekt- und Standortqualität
  • Regionalen Immobilienmarkt im Allgemeinen sowie spezifisch zur Objektkategorie
  • Rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften
  • Beleihungsfähigkeit des Bewertungsobjekts
  • Potenzieller Käufer- und Nutzerkreis
  • Verwertbarkeit und Vermietbarkeit des Bewertungsobjekts
  • Nachhaltigkeit der Ertragsfähigkeit
  • Drittverwendungsmöglichkeiten
  • Restnutzungsdauer § 12 Abs. 2 BelWertV
  • Alterswertminderung im generellen sowie innerhalb der Darlehnsdauer
  • Modernisierungsrisiken nach § 11 Abs. 7 BelWertV
  • Risikoeinschätzungen zur Eigenkapitalentlastung auf Basis der hausinternen sfO i.V.m. MaRisk und SolvV / CRR
  • Lasten oder Beschränkungen (Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungspflichten, Vorkaufsrechte, Baulasten etc.)

Bodenwertermittlung

Für die Bodenwertermittlung wird insbesondere auf folgende Punkte eingegangen:

  • Örtliche Lage, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks
  • Art und das Maß der baurechtlich festgesetzten maximalen sowie die tatsächliche Nutzung
  • Art und Beschaffenheit der Zuwegungen
  • Wichtige wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen
  • Erschließung oder Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen und Kanalisation
  • Erschließungskosten soweit diese noch offen sind
  • Richtwerte und Vergleichspreise

Wertermittlung der baulichen Anlagen

Bei der Bewertung der baulichen Anlagen gem. § 16 geht das Gutachten insbesondere auf folgende Punkte ein:

  • Beabsichtigte und mögliche Verwendung
  • Umfang und die Raumaufteilung
  • Bauweise und die für den Rohbau verwendeten Materialien
  • Ausstattung und wertbeeinflussenden Nebenanlagen (boG)
  • Alter und der Erhaltungszustand nach Maßgabe des § 17
  • Anderweitige wertbeeinflussende Umstände nach Maßgabe des § 18
Preis auf Anfrage

Der Aufgabenumfang des mündlich erstatteten Gutachtens ist die Basis für alle weiteren Möglichkeiten und gibt Ihnen in kürzester Zeit einen kompakten Überblick über den voraussichtlichen Immobilienwert. Hier werden insbesondere folgende Punkte bearbeitet:

  • Analyse der Objektunterlagen (Baupläne, Grundbuch, Teilungserklärung, Kaufvertragsentwurf)
  • Analyse vorhandener Auskünfte (z.B. Erschließungs- / Ausbaubeitrag nach KAG, Altlasten etc.)
  • Persönliche Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter
  • Ermittlung der allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmale
  • Objektfotos zu den allgemeinen und wertrelevanten Objektmerkmalen
  • Identifikation und Dokumentation von Instandhaltungsrückständen, Baumängeln, Bauschäden
  • Schätzen der Kosten zur Behebung eventueller Instandhaltungsrückstände, Baumängel, Bauschäden
  • Überprüfung der Maßangaben im Bauplan (stichprobenartige Plausibilisierung)
  • Anfertigen eines Besichtigungsprotokolls
  • Durchführen der Wertberechnungen
  • Abschlussbesprechung der Ergebnisse

Wurden Objektfotos angefertigt und stellt der Objekteigentümer eine Vollmacht zur Akteneinsicht aus, ist auch eine Erweiterung zu einem regulären Gutachten (z.B. Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB) möglich. Der zeitliche Aufwand inklusive Vorbereitung, Objektbesichtigung, Nachbereitung, Recherchearbeiten, Aktenanalyse und Wertberechnung beträgt je nach Objekt und Besonderheiten ca. mindestens 3 Arbeitsstunden.

Das Zeithonorar entspricht dem 1-fachen Stundensatz nach den Regelungen des § 8 ff. JEVG – Honorargruppe 7 (115 €, netto) zuzüglich derzeit 19% Umsatzsteuer (136,85 €, brutto)1.

1 Gegebenenfalls zuzüglich anfallender Auslagen und Nebenkosten für z.B. Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Unterlagenbeschaffung oder Unterlageneinsicht durch den Gutachter selbst, sofern diese nicht durch den Auftraggeber beigebracht werden können.

Hier eine Übersicht der möglichen Nebenkosten nebst Abrechnungsgrundlage:

   0,42 €  Kilometerpauschale - je gefahrenen Kilometer
   0,50 €  Ausdrucke und Kopien (S/W) bis DIN A3 – für die ersten 50 Seiten
   0,15 €  Ausdrucke und Kopien (S/W) bis DIN A3 – ab der 51. Seite
   3.00 €  Ausdrucke und Kopien (S/W) größer DIN A3 – je Seite
   1,00 €  Ausdrucke und Kopien (Color) bis DIN A3 – für die ersten 50 Seiten
   0,30 €  Ausdrucke und Kopien (Color) bis DIN A3 – ab der 51. Seite
   6.00 €  Ausdrucke und Kopien (Color) größer DIN A3 – je Seite
   1,50 €  Elektronisch gespeicherte / digitalisierte Dokumente – je Dokument
   2,00 €  Fotos – je verwendetem Foto
   0,50 €  Fotos – je aufgenommenen jedoch nicht verwendetem Foto
   0,50 €  Fotos – für den 2. und weitere Abzüge
   0,90 €  Schreibkosten – je angefangene 1000 Anschläge
 15,00%  Gemeinkostenaufschlagspauschale für einzusetzende Hilfskräfte 

Fahrtzeiten für Fahrten über 20 km werden nach Zeitaufwand zusätzlich zum vereinbarten Gutachtenhonorar berechnet. Das Zeithonorar entspricht dem 0,5-fachen Satzes der Regelungen des § 9 Justizvergütungs- und –Entschädigungsgesetz (JEVG) - Honorargruppe 7 zuzüglich z.Zt. 19% Umsatzsteuer.

Wird der Sachverständige aus dieser Sache vor Gericht bestellt, so trägt der Auftraggeber die Differenz zwischen der vom Gericht gezahlten Entschädigung und einem Zeithonorar entsprechend dem 1-fachen Satzes der Regelungen des § 9 Justizvergütungs- und –Entschädigungsgesetz (JEVG) - Honorargruppe 7 zuzüglich z.Zt. 19% Umsatzsteuer.

Auslagen entstehen in der Regel durch Aktenbeschaffung bzw. Akteneinsicht sowie Informationsbeschaffung.  Nicht alle Auskünfte sind für die Gutachtenerstellung immer zwingend schriftlich zu belegen. In vielen Fällen werden diese Fragen telefonisch auch kostenfrei beantwortet. Häufige Auslagen sind beispielsweise:

  • Auskunft zum Bodenrichtwert
  • Auskunft aus der Kaufpreissammlung zur Auswertung aktueller Kauffälle
  • Auskunft zu Erschließungskosten (Kommunal, Versorger, Kanal, etc.)
  • Auskunft zu Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen (auch angrenzend)
  • Auskunft zur bauordnungsrechtlichen Situation
  • Einblick in die Bauakte / Kopien aus der Bauakte
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte

Es sei darauf hingewiesen, dass diese Aufzählung nicht abschließend ist und von Fall zu Fall gekürzt oder erweitert werden kann.

Liste der verwertbaren Unterlagen

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung sind eine Vielzahl von Unterlagen, Informationen und Auskünften zu analysieren. Ich kann Sie auch in dieser Hinsicht beruhigen, denn die wenigsten Immobilieneigentümer verfügen über einen vollständigen Unterlagensatz.

Der Umfang der tatsächlich benötigten Dokumente und Informationen hängt im Wesentlichen vom Bewertungsobjekt, Besonderheiten, Bewertungsumfang bzw. der benötigten / geforderten Bewertungsgenauigkeit ab.

Vor Auftragserteilung besprechen wir gemeinsam Ihren konkreten Bedarf, gehen auf die dazu benötigen Unterlagen ein und prüfen welche Dokumente Ihnen bereits vorliegen. Falls doch etwas fehlen sollte, beschaffen wir diese Unterlagen und Informationen gerne auf Wunsch.

Die Liste der verwertbaren Unterlagen ist in Kategorien unterteilt. Sie können eine Kategorie auswählen, indem Sie auf die Überschrift der Kategorie klicken, so öffnet sich das gewünschte Inhaltselement.

  • Aktuelle Flurkarte / Lageplan - Maßstab 1:1.000
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftsregister
  • Anliegerbescheinigung der Gemeinde
  • Bescheinigung der Versorger zu Erschließungskosten
  • Auskunft über Altlasten oder altlastenverdächtige Flächen
  • Grundrisse / Schnitte / Bauzeichnungen - Maßstab 1:100 mit Bemaßung
  • Flächen- und Volumenberechnungen mit Angabe der Berechnungsnorm (Wohnfläche, Nutzfläche, Kubatur bzw. umbauten Raum, BRI, etc.)
  • Baubeschreibung / Bauausführung
  • Auskunft der Baubehörde zu den bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten
  • Baugenehmigung
  • Abnahmebescheinigung der Bauaufsichtsbehörde (Rohbau-, Gebrauchsabnahmeschein)
  • Denkmalbescheid mit Begründung sowie dazu vorhandene Denkmalschutzauflagen
  • Gültiger Energieausweis
  • Bescheid über Grundabgaben (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Abfall, Straßenreinigung)
  • Kosten der Ver- und Entsorgung (sofern nicht bereits in den Grundabgaben enthalten)
  • Versicherungsbeiträge (Gebäudehaftpflicht, Brandversicherung, Leitungswasser, Elementarschäden, Glas, etc.)
  • Aufwand für Heizung und Warmwasser (Gas, Heizöl, Pellets, etc.)
  • Aufwand für Wartung- u. Prüfung (Heizung, Schornstein, Abwasserdichtheit, Legionellen, Eichkosten, Brandmeldeanlagen, Feuerlöscher, etc.)
  • Aufwand für Reinigung und Pflege (Hausmeister / Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflege, etc.)
  • Aufwand für Abrechnung und Verwaltung
  • Aufwand für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Aufwand für geplante Modernisierung
  • Auszugs aus dem Wohnungs- / Teileigentumsgrundbuch
  • Teilungserklärung
  • Nutzungspläne (Kellerplan, Bodenplan, Stellplatzplan, Garagenplan, etc.)
  • Verwaltervertrag
  • Protokolle der Eigentümerversammlung mit Beschlüssen und Wirtschaftsplänen)
  • Abrechnungen der umlagefähigen und nichtumlagefähigen Betriebs-, Neben- / Heizkosten
  • Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage mit Datumsangabe
  • Mietvertrag
  • Kautionsnachweis (Anlageform und Höhe)
  • Bonitätsunterlagen des Mieters
  • Übergabeprotokoll zum Einzug
  • Fotodokumentation zum Einzug
  • Schreiben des Vermieters (Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, etc.)
  • Schreiben des Mieters (Mängelanzeigen, Kündigung, etc.)
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Verträge zu vorhandenen Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Reallasten, etc.)
  • Miet- bzw. Pachtvertrag
  • Betriebsgenehmigungen und Konzessionen
  • Aufstellung der besonderen Betriebseinrichtungen
  • Flächen-, Auslastungs-, und Umsatzangaben
  • Standortanalysen, Branchenberichte, Branchenkennzahlen
  • Kaufverträge
  • Vorausgehende Gutachten (Wertgutachten, Bodengutachten, Baugrunduntersuchungen, etc.)
  • Bescheid zur Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer
  • Bescheid über die Festsetzung des Einheitswerts
  • Festsetzungen der Kommune (Sanierungsgebiete, etc.)
  • Verträge zu Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Reallasten, etc.)
  • Auskunft des Eigentümers über durchgeführte Modernisierungen
  • Auskunft des Eigentümers über vorhandene und behobene Mängel
  • Auskunft des Eigentümers über Veränderungen zum baurechtlichen Zustand / der Nutzung
  • Baukostenaufstellung / Kostenvoranschläge
  • Modernisierungskostenaufstellung / Kostenvoranschläge
  • Nachweis über die Erfüllung von Brandschutzauflagen
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Versicherungspolicen (Brandversicherung, Leitungswasser, Elementarschäden, Glas, etc.)